顺德产权型厂房推出提升土地集约化
目前顺德智富园工业城一期商品厂房和东联大楼正紧锣密鼓施工中。
从顺德容桂出发一路往西，经过高赞大桥，远远就可以望见正在建设的顺德智富园工业城，在成片的低矮厂房中，部分已经封顶的7层高厂房格外显眼。按照计划，今年底，该项目首批厂房将交付使用，路网建设和部分商业配套也将同时投入使用。
顺德成千上万的中小企业通过租赁土地搭建厂房，或者租赁已建设好的厂房进行生产的历史将被改写，一种有别于传统的零散分布、各自为营的工业生产生活模式将在顺德诞生。工业厂房从租赁到购置，“工业地产”首次高调地走进公众的视野。
是营造稳定的生产环境，还是房地产时代的新型投资类产品的崛起？商品厂房能否走出一条与住宅地产、商业地产相似的道路？
一期商品厂房可供90企业入驻配套完善比邻总部基地
一期商品厂房可供90企业入驻配套完善比邻总部基地
与目前顺德容桂、均安等动辄数千平方米出租厂房不同的是，顺德智富园项目厂房产品显得更加多变，企业或个人可选择单间、整层、多层或者整栋购买，单间厂房的蕞小面积为800㎡。今年三月份，顺德智富园“智能家电小企业创业基地”正式挂牌成立，项目正式对外开放发售，首批产品目前已售罄，均价约为3200元/㎡。
实际上，有产权的厂房在顺德并不算新鲜事，早在几年前，顺德容桂天富来国际工业城便打响了工业地产的头部***。作为当时容桂“三旧改造”的重点项目，天富来无论是占地面积还是规划设计都在当时引起了业界的广泛关注。
如今工业地产行业将目光聚焦到了智富园项目。该项目位于顺德西部生态产业新区中小企业园内，总规划约43.15万㎡，计划分三期开发，完成建设可提供1184个单元产品，入驻保守估计可达700多家，园区总产值约为210多亿元。一期项目共11栋7层高商品厂房，共237个单元可提供给90多户企业入驻，首批4栋厂房已进入工程封顶阶段。根据《顺德区小企业创业基地认定及扶持资金管理办法》规定，符合条件的小企业进驻智富园可获得相对应的租金补贴和政策扶持。
与天富来不同的是，智富园不是单一业态的产业载体，在标准厂房、人才公寓、商业配套等陆续建设投用的同时，在该项目的一侧，建筑面积近3万㎡的东联大厦也在施工中，根据工程规划，今年年底将完成东联大厦主体结构工程，完善园区内各种工程结构设施和配套设施，包括光纤接入、无线上网，为园区能够安全、正常运转打下基础。
“东联大厦已通过顺德首批‘电子商务特色产业园区’的审核，未来将打造杏坛蕞具特色的电子商务产业园，众多入住的企业将通过该产业园完成转型升级。”佛山市顺德区东联房产有限公司总经理邓伟昌介绍，目前顺德首批“电子商务特色产业园区”共计十五个单位正进行公示，未来3年，该批企业将获得相应的政策扶持。
根据规划，建成后的东联大厦将承担起企业电子商务和总部基地的功能，实现电子商务运营公司入驻面积达园区总经营面积的30%，配套机构入驻面积达园区总经营面积的5%。同时，吸纳包括商标注册、金融、协会组织、管理咨询服务类、电子商务平台企业等配套服务机构，建立完善的物业管理和后勤保障服务。
与之相对应的是智富园工业城的绿色、智能产业园区的定位。“目前容桂、杏坛等区域的传统厂房普遍存在工业污染严重、消防设备简陋和员工生活环境落后等问题，规模较小的企业没有资金和意识去主动改变。”广东威博集团奥荻莎电器企划部副部长梁树华表示。
据邓伟昌介绍，智富园对购置入驻该项目厂房的企业或个人有严格的标准，智能家电跟智能制造企业为主要目标客户，“对于高投入、高污染、高能耗和低产值的企业坚决不考虑引入，要求销售部门对客户有一个基础的了解，以求从源头上杜绝不符合环保要求的制造企业。”邓伟昌说。
目前已经购置智富园商品厂房的企业中，大部分来自容桂和杏坛，以智能家电、环保新型材料、机械制造、电子、五金等行业制造为主，其中不乏意欲通过进军电子商务领域，进行产业转型升级的传统企业。
而顺德智富园正位于顺德西部生态产业新区启动区内，其作为顺德一个创新、绿色、智能的现代产业园，是顺德西部生态产业新区的重要组成部分。
顺德智富园将委托国家一级物业管理资质物管公司负责该项目的物业管理工作，园区商品厂房区域将采用半封闭式管理，东联大厦采用非封闭式管理，执行甲级写字楼物业管理标准进行服务。项目三期规划有员工公寓、生活区，配套有饭堂、超市、公交站等，可大大便利园区企业员工或周边居民的生活。
除此以外，为帮助进驻企业招聘和留住人才，东联房产通过设立公共招聘窗口和统一培训等服务，与工商、税务等相关部门达成协议，为进驻该园区的企业开辟绿色通道，简化其企业搬迁的相关手续，解决企业进驻的后顾之忧。
“智富园的运营理念比较符合中小型企业的要求，人工招聘，公寓配套等是顺德中小企业共同面临的问题，通过分工细化的方式，集中培训、招聘、开设公共饭堂等类似房地产物业公司的管理模式，通过统一管理，大大降低进驻企业的运营成本。”在梁树华看来，智富园相对于天富来是更高层次的工业园区，将成为未来工业园区智能化发展的趋势。
“工业管理跟住宅管理的蕞大区别是与相关政策信息的紧密关系，比如政府的补贴政策、招商引资方面的对接等，智富园会主动协助企业去做，日后还会申请更多的省级甚至国家级的示范基地、创业基地等有政策扶持的项目落地，在满足基本生产环境的优化的前提下，为企业提供更多的增值服务。”邓伟昌表示。
2005年，容桂天富来工业城商品厂房的入市，开启了顺德工业地产时代，完成了工业地产的前期探索，给后来的均安世友工业城、顺德智富园等工业地产项目提供了可借鉴的经验，购买商品厂房的企业或个人是自用还是出租投资，则成为业界关注的焦点。
据智富园销售人员介绍，智富园首批购置厂房的客户基本以自用为主，其中来自容桂家电制造企业较多，“与几年前的商品厂房不同，智富园在硬件配套，如每栋楼均配备4个货梯加2个客梯，园区内外路网建设等方面均符合更高的标准，能够有效解决进驻企业货品进出问题。”该销售人员说。
以杏坛二环路万亩工业园一处4000㎡出租厂房为例，该厂房的出租价格约为15元/㎡/月，每月租金为60000元，加上其他费用，一年的租金约为80万元。假如购买智富园同样面积的产权厂房，价格约为1200万元，相当于租赁厂房15年的租金。“十几二十年就回本，还有三十几年的使用时间，而且厂房的租金还会上涨呢。”销售给记者算了一笔账。
在梁树华看来，智富园还是有一定的市场的，“顺德有成千上万的中小型企业，长期租用厂房进行生产，要承担租金上涨、拆迁、户主回收等风险，有一定经济实力的企业愿意花一笔钱去营造相对稳定的生产环境。”梁树华说。
但是对于商品厂房具备投资潜力一说，梁树华并不赞同。他认为，购买商品厂房的都是规模较小、难以从政府处申请到土地自建厂房的小型企业，“有投资实力的企业都去开发房地产了，鲜少有投资厂房的，对于该类企业而言，每年几十万的租金没有吸引力。”梁树华说。
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