宝安：以“工业上楼”推动产业质效“更上层楼”
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加速新型工业化，培育新质生产力，产业空间是基础。
落实市“20+8”产业集群规划和区“5+1”战略性新兴产业集群和未来产业规划，宝安以空间规划牵引产业集群整体布局规划，以空间拓展带动产业集群化发展。通过“工业上楼”、整街(村)统筹、综合整治等多模式、多手段重点推动产业转型升级，着力推进重点产业、重点企业向特定空间集聚，为强链、补链、延链、固链提供空间支撑，打造一批产业方向明确、集聚程度较高的战略性新兴产业园区，为推进新型工业化、加快形成新质生产力提供坚实的空间保障。
今时今日，行走在宝安先进制造业集中的燕罗国际智能制造生态城、石岩科创城、深港先进制造业合作区和新桥东先进制造园区，10分钟车程内，一定能见到在建或预备启动的“工业上楼”项目地块。截至2023年底，宝安已实施或计划实施的“工业上楼”项目达到32个、可提供“高品质、低成本、定制化”高品质产业空间1000万平方米以上，项目数量、空间面积等数据均位列全市前列。工业上楼，已经成为宝安智造的一张闪亮新名片。
针对行业量身定制，空间从平面到立体
作为深圳产业大区、经济大区，宝安也是全国“工业上楼”的先行者。2012年，宝安全至科技创新园横空出世，让人眼前一亮。
全至科技创新园的前身为茅洲山工业园，曾是宝安众多老工业厂区中的一个。经过“工业上楼”全方位升级改造后，低矮老旧厂房变成了一座23层大厦和几栋5层小楼，以近3万平方米的占地面积创造了约16.8万平方米的建筑面积，园内绿意葱茏，极具时尚感的雕塑与墙绘点缀其中，十分养眼。
从平房到大厦，用高楼作工厂，“工业上楼”绝非简单的厂房堆叠，而是生产空间从平面到立体转变的系统工程，建筑的面积、层高、跨度、承重等都需要系统考量。将企业发展所需放在首要位置，宝安所有“工业上楼”项目推行厂房“行业定制+企业定制”模式。其中，行业定制是针对不同行业、产业集群，将产业空间划分为通用型厂房和专用型厂房两个类别，合理确定不同类型厂房的标准层面积、层高、荷载、柱跨、前期震动、污水处理等内容。企业定制是针对有特殊需求的企业，提供个性化定制。
全至科技创新园“工业上楼”主体建筑——科创大厦标准层承重750公斤/平方米，可以满足电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等现阶段“工业上楼”主导产业的中试、制造等荷载需求。
大厦提供生产制造空间，小楼用作创意办公、员工食宿，形成立体化布局。全至科技创新园入驻科技企业180多家，其中国家高新技术企业41家，形成了以智能装备及机器人生产为主导的产业集群。
在石岩街道罗租片区，“天空智城”项目在施工建设阶段即与东方红卫星等行业优质企业进行对接，针对企业首层6000-8000平方米、厂房净高6-10米等企业生产需求进行了定制化厂房研究。
在新桥东，创新双首层、大小空间叠加、高层独门独院等多种“工业上楼”空间模式，让企业“按需入驻”，“工业上楼”上得更高、上得更优。
按照“规划引领，层层传导，步步落实”的总体思路，从2022年底至今，宝安已有11个“工业上楼”项目开工建设，涉及厂房建筑面积为320万平方米，位居全市头部。从“全市头部个”到“全市头部名”，两个“工业上楼”头部背后，是宝安运用工业上楼“折叠空间+垂直产业”新概念，深刻改变工业生产方式和空间载体形式，为优质制造业企业提供更高品质的配套环境和产业空间的不懈努力。
深度掌握企业需求，精准配置产业空间
更新整备是过程，精准配置是目的。在推进“工业上楼”项目实施过程中，宝安始终紧盯企业发展需要，通过各种方式、多类渠道提效产业空间配给，“工业上楼”项目“开园即满园”渐成常态。
在刚刚顺利封顶的新桥东先进制造产业园一期A项目，厂房均为3600平方米至5300平方米的大平层生产空间。跟普通厂房相比，层高更高、面积更大。“在这里，企业生产环节不需要像传统厂房一样散落在各个楼层。”项目现场负责人介绍说，“通过将各个生产环节整合在同一楼层，企业能够有效避免反复转运，进而提高生产效率。”
如此优质的空间，谁蕞需要？“新桥东先进制造产业园重点布局工业母机、激光与增材制造、智能机器人、精密仪器设备四大产业集群。”深宝实副总经理杨伟贤介绍，项目组建了专业招商运营团队，深入开展招商前置调研，精准描绘产业招商图谱，创设一套以用户需求为导向的工业上楼产品标准，结合宝安区出台的专项政策，全面拓展招商渠道，从产业研究、产品设计到产业政策，均取得了阶段性的成果。将于今年3月交付使用的新桥东先进制造产业园首期约20万平方米“工业上楼”厂房已基本完成首期招商工作，实现“开园即满园”。
打开宝安亲清政企服务直达平台，“空间撮合”板块十分醒目。“平台设置了地域、楼栋性质、建筑面积、空置面积、租金、权属类型等六个查询类别。”宝安有关工作人员介绍：“查询产业空间，在宝安像网购一样便捷。”
为解决产业项目用地“供给谁、供多少、怎么供”的问题，宝安探索确立了一套创新产业遴选机制，通过“建立一套遴选机制，明确一个分类标准，设计一套评分算法，制定一套分配规则”，打造公平可预期的土地供应机制，产业空间配给更加精准、愈发高效，全年供地数量逐年攀高。
此外，宝安在供给低租金厂房的基础上，拓宽低成本产业空间供给渠道，新增低售价的厂房供应，多手段实现了为制造业企业提供低成本厂房的目的。以新桥东片区为例，该项目除回迁和自持的厂房外，剩余的厂房均按照低于市场价格的1.5万/平方米销售给符合产业导向的优质企业，以此来降低企业购买成本。
通过精准配置“工业上楼”产业空间，宝安将同类企业整合到一个园区或一栋楼，极大提升产业集聚度。全至科技创新园里，智能装备和机器人相关企业占比超60%，智能制造产业集聚度超85%。“找技术合作与供应链伙伴，先在园区微信群‘嚷嚷’一句。”全至科技创新园一位入驻企业家说：“有些合作，园内就成了。即便没找到直接合作伙伴，大家都是同行，信息、线索也能共享。”
借助“工业上楼”，一些宝企将各处散落的生产、生活、研发空间整合为一栋楼，企业运转效率大大提升。作为宝安推进“工业上楼”的蕞新案例，大族激光智造中心大楼1层至5层为生产车间，6层、7层用于研发和办公。大族激光总工程师吕启涛说：“现在，研发基地和生产车间的距离只有30秒路程。而以前，从南山科技园研发基地到宝安生产制造基地，车程在1小时以上。”
将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态，宝安不仅进一步挖掘土地利用潜力，还强化了产业链协作，实现了上下楼就是上下游，一栋楼就是一条链，产业园就是生态圈。
创新项目实施体系，全面盘活产业空间
通过“工业上楼”，更多城市产业空间从“存量”变为“增量”，逐步汇聚成产业发展的“变量”，让产业空间、政策体系与配套措施创新有了更多施展空间。
宝安以街道为单位统筹推进“工业上楼”，要求每个街道在谋划申报“工业上楼”项目前，必须全面梳理辖区范围内工业用地和企业发展情况，尽量减少城市空间更新整备对优质企业的扰动。同时，宝安区属国企积极参与推动“工业上楼”，借此解决闲置用地和低效用地等历史遗留问题，促进国有企业空间资源高端化、智能化发展。
以“工业上楼”项目建设为契机，宝安在满足项目内部收益率要求的前提下，通过腾挪、贡献的方式移交政府产业净地，打造“产业用房+产业用地”供给新模式，满足不同类型企业空间需求——石岩总部经济园区、宝安客运中心等“工业上楼”项目预计可移交约12公顷的产业用地，拟吸引南方电网等一批头部企业入驻，充分发挥头部企业“头雁作用”，推动产业园区转型升级，加速产业集聚。
工业上楼，产品发展更上层楼。以“工业上楼”带动更大范围的产业创新，宝安正在全力推进“先进制造+研发办公+总部大厦”的高度集约，一栋大楼就能成为一条生产链，一个园区就将是一个高品质先进制造业生态圈，推动新经济、新业态加速涌现。去年前三季度，宝安先进制造业、高技术制造业占规模以上工业增加值的比重达到了59%、50.8%。
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