二房东输官司、1200平米超市被封租户称“很委屈”
近日，有市民反馈称自己从间接承租方处租赁经营的商量行生活超市被业主深国际华南物流有限公司要求收回，超过1200平米的场地在3月15日被封闭、上锁。后者回应称，系依据法院判决依法收回场地，并且已为租户留出足够清退时间。对此，民治街道民新社区相关负责人表示，已经介入协调处理。
记者注意到，法院判决书认定案涉电商中心属临时建筑，在案件一审法庭辩论终结前，前述临时建筑尚未经主管部门批准转为永久性建筑。律师建议，遭受损失的租户可向其合同签约方提出索赔，未来在签订房屋租赁合同前，一定要认真审查相关不动产合法性。
3月27日，市民张先生向南都记者反馈称，自己在华南国际物流仓储园区跨境电商交易展示中心（以下简称电商中心）东北角经营了一家商量行生活超市（龙华店）（以下简称商量行）。15日，业主深国际华南物流有限公司（以下简称华南物流）因要求收回场地，在龙华区人民法院工作人员陪同下将超市贴上封条并上锁，外围使用挡板围闭。此举不仅给他的造成了经营损失，还对超市与供应商、会员的关系带来了负面影响。
他向记者介绍了华南物流要求收回场地的原因。2018年，他与涉事场地的“二房东”深圳珑润商业管理有限公司（以下简称深圳珑润）签订商铺租赁合同，租下一层、夹一层等位置商铺共计1200余平方米，租赁期限为2018年至2029年。他告诉记者，深圳珑润后来与业主华南物流发生法律纠纷，2019年底法院判决华南物流胜诉并支持后者收回场地的要求。
张先生称，此前自己也收到了判决通知书，但由于深圳珑润已经处于“跑路”状态，他与华南物流进行过沟通。对方曾提出与他重签协议，但他认为自己与深圳珑润签订的合同并未解除、仍在履行中，因此并未同意，他还提出如果对方要求自己搬迁应当提供一定的时间处理经营事宜，并另外赔偿前期装修等损失。他表示，因为业主和“二房东”之间的法律纠纷导致自己受损“很委屈”。
28日上午，南都记者来到现场走访。涉事电商中心外围都已经被挡板围起，仅留有若干进出口。商量行位于电商中心东北角，大门被锁住、并贴有“华南物流物业封”字样的封条。门上张贴的落款为华南物流的《公告》称，依据(2019)粤0309民初5112号民事判决书(以下简称5112号判决书)及(2023)粤0309执609号执行案件的相关进展情况，自3月15日起，华南物流依法收回物业，请各实际占用人于3月30日前取回物品，自31日起，物业内留存的全部物品将由华南物流统一处置。
天眼查信息显示，华南物流母公司为深国际控股集团成员，其集团官网介绍称是一家以收费公路、现代物流、港口及环保为主业的国有产业集团。
28日上午，南都记者在华南国际物流仓储园区内“华南转型清退接待处”对华南物流相关负责人进行了采访。深国际湾区投资发展有限公司租赁管理部负责人康倩表示，华南物流是根据5112号判决书，按照正常法律流程要求商量行搬离。在法院判决后，华南物流曾与商量行进行过沟通，并提出以华南物流为主体签署合同但对方未同意，而商量行提出的赔偿要求华南物流也从未予以考虑。
前述负责人强调，向华南物流直接承租的是深圳前海高端商品交易有限公司（以下简称前海高端），深圳珑润系向前海高端间接承租场地后转租给第三方。根据5112号判决书，商量行与深圳珑润签订的合同已经没有履约基础、应属无效。她指出，判决书送达后，商量行已经知晓法院支持华南物流收回场地。今年1月 18日，华南物流向商量行发出《限期搬离通知书》，称逾期不搬离将申请法院强制执行。2月9日，龙华区人民法院工作人员张贴了(2023)粤0309执609号《搬迁通知书》。3月15日，华南物流在法院工作人员陪同下强制收回场地。记者从龙华区人民法院处确认，2月9日相关法官确实到场张贴了前述《搬迁通知书》。
康倩认为，3个月时间已经足够商量行提前做好搬离准备，而且在15日华南物流封存场地后，商量行可以在期限内“自由领走物品”，但对方并未领取。
在围闭范围内有华南物流工作人员值守。
张先生称，这些文件确实曾张贴在超市门外，但因为文件上未提及商量行的名字、因此员工将文件撕掉。他强调，目前华南物流以及龙华区人民法院所出示的文件中都没有明确提及过“商量行”，他为此也向龙华区人民法院提交了执行异议申请。
28日，南都记者从民治街道民新社区相关负责人处了解到，27日社区已经协调华南物流和商量行进行过一次沟通，商量行方面要求赔偿损失，双方并未达成一致，后续社区将再次协调当事双方进行沟通。
天眼查信息显示，深圳珑润是最高人民法院公示的失信公司，涉及多宗执行案件，其已被列为限制高消费企业。而前海高端也由于与华南物流诉讼败诉，于今年1月6日被龙华区人民法院强制执行，执行标的超500万元。
南都记者获取到了5112号判决书并经龙华区人民法院确认文件线月的判决书指出，深圳珑润与前海高端签订租赁合同后，又将案涉物业进行分租，本案第三人等实际承租人在案涉物业承租区域内经营。
判决书认定，华南物流和前海高端之间的《租赁合同》已由本判决确认为无效合同，前海高端已丧失承租权，其与深圳珑润等公司之间的租赁合同“客观上成为了不能履行的合同”，华南物流有权要求深圳珑润等公司腾退并返还案涉临时建筑。判决称，深圳珑润等公司应于判决生效十日内向华南物流返还电商中心所属临时建筑的地下一层、一层、夹一层及屋面。
记者注意到，法院认定案涉电商中心属临时建筑，在其竣工验收合格并取得《临时建设工程规划验收合格证》的情况下，华南物流和前海高端多次协商对该建筑进行加建、改建。在案件一审法庭辩论终结前，前述临时建筑尚未经主管部门批准转为永久性建筑。因此，法院认定双方签订的《租赁合同》应属无效。华南物流和前海高端对租赁合同无效的后果都有过错，应当各自承担相应责任。
判决书还提到，案件中第三人公司所称的停业损失、装修损失等，可另案起诉或通过其他法律途径解决。
此外，龙华区人民法院还回应南都记者称，张先生还对15日法院执法人员执法过程提出异议，他提交的执行异议申请目前法院已经受理，正在处理中。
广东中熙律师事务所律师谭海波认为，由于出租人与承租人签订的涉案租赁合同违反《城乡规划法》等法律法规而无效，次承租人即本案中的第三人租户所签订的租赁合同也一并无效。次承租人所产生的损失，可向其合同签约方提出索赔。如次承租人对于合同无效存在过错，或者未尽到“及时止损”义务的，次承租人本人也需要承担相应法律责任。
谭海波表示，在签订房屋租赁合同前，一定要认真审查是否具有合法有效的不动产权证书，审查不动产是否违反了《城乡规划法》等法律法规，否则可能无法持续合法经营，对投资收益产生严重影响。
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