产业地产的春天来了：广东工业用地实现租售同权！
9月1日，广东省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》正式投入实施，有限期3年。在这份《意见》当中，工业用地使用年限被缩减至20年，并且率先尝试工业用地的“租购同权”。
此前的8月24日，广东省政府出台《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》，被称为“实体经济十条”。其中规定，“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”；“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”。
此次《意见》中明确提出，“对于通过公开交易方式确定租赁使用的工业土地，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施均可以转租和抵押。”
换句话说，租赁产业地产的企业客户同样拥有租赁产权和物业处置权，这无疑是一项历史性的重大改革，对于入园企业的融资和资产处置选择方面以及园区服务运营体系的创新与完善有着莫大的意义。
《意见》还指出，“工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，原则上不超过20年；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。”
这两个新用地政策有其深度逻辑。广东省国土资源厅副厅长杨林安表示，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7~8年，把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业，既提高了企业的初始用地成本，推进企业“轻资产”运行，也降低了用地效率。
对于采取先租后让方式使用土地的，设置“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期，3年投产租赁期，N年的出让年期，总年限原则上不得超过20年，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。
这是为了解决企业租赁工业用地的后顾之忧：降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率。
续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。
为了支持制造业企业打通产业链上下游，广东省本次政策特别规定，“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”，直接是打破了以往这种工业物业难以转让的问题，允许制造业企业根据企业自身的发展需要将其原已取得的工业物业分割转让给该企业的产业链上下游合作伙伴，形成一个产业生态集群的“森林”，也将催生另外一种的产业地产新模式。
同时，《意见》中还指出“在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额”政策，以此推动市场主体主动提高工业用地和仓储用地容积率和建筑密度。
这是广东省第一次将仓储用地也纳入盘活后不再征收土地价款差额的范畴内，未来仓储用地的发展前途可期。
本次新政提出“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”，标准厂房的规模化销售将变得有利可图！同时，本次新政将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛，防止因厂房价格上涨损害广东工业竞争力。
但同时也要清醒认识到，原有的产业地产以售养租的商业模式也面临着挑战和调整，用于工业用地租赁的兴起和“租购同权”的推广，以及用地期限的大幅缩短，产业地产的进入门槛将大幅降低，但盈利难度则大大增加，一些全新的模式将会颠覆原有的格局，一场大洗牌、大变革在所难免。
就产业地产维度来看，尽管新政的一些规定中短期会带来很多的震动和挑战，但从长远来看，也完全有利于珠三角产业地产行业的资源高效配置和可持续发展。
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