全国首部！广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法3月1日起施行
广东省自然资源厅最新消息，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（以下简称“《管理办法》”）自2021年3月1日起实施。《管理办法》共7章37条，分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则，总结归纳“三旧”改造试点成果，从立法层面盘活存量建设用地，扩大优质增量供给，推进土地管理改革，开启广东对存量建设用地专项立法的破冰之旅，是全国第一部专门针对存量建设用地的政府规章。
“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。在原国土资源部的大力支持下，广东省政府于2009年出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号），推动“三旧”改造破冰起航；2016年出台《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），对“三旧”改造政策进行补充完善；2019年出台《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号），全面深化“三旧”改造实践探索。“三旧”改造作为广东深化改革的知名品牌，得到国家充分认可并在全国复制推广。
《管理办法》将经过实践检验、较为成熟定型且能够在较长时间内继续发挥作用的政策举措总结提炼，提炼出“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则等，完善了规划、用地、收益分配、实施监管等配套制度，以省政府规章确立下来，进一步凝聚各方共识，形成“共建共治共享”工作合力，稳定并合理引导社会预期，同时为新一轮的“三旧”改造实践探索创造了有利条件。
《管理办法》将“三旧”改造定义为对已标图入库“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，并划分为全面改造、微改造和混合改造三种类型。根据“三旧”改造主要依靠市场主体推动的实际，将“三旧”改造的基本原则确立为“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享”。
为加强对改造活动的规划管控，建立“三旧”改造专项规划和改造单元详细规划两个规划类别，明确以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。明确专项规划编制、审批的管理要求，强调专项规划要与国土空间详细规划做好衔接，并将专项规划的主要内容按照法定程序纳入国土空间详细规划中组织实施。明确改造单元详细规划编制、审批的管理要求，对于设区的地级以上市，允许在改造单元详细规划总体指标控制下，对改造单元范围内单个地块的具体指标作出详细规定，报受委托的区人民政府批准，实现详细规划的分层编制、分级审批，增强规划管理的灵活性。
同时，细化改造主体类型，规范合作主体选择，对涉及多个土地、房屋权利人的，要求通过产权归并形成单一主体后实施改造。要求在征集改造意愿的基础上编制改造方案，对改造项目进行统筹谋划，提升改造的科学性和可行性。针对“三旧”改造主要针对存量用地的特点，在《土地管理法》规定的转用、征收等新增建设用地审批事项基础上，提出集体土地完善转用、征收审批等5种存量用地审批类型，并明确各种用地类型的审批条件。规定“三旧”用地、“三地”和用于复建安置和公共设施建设的其他用地可以由政府收储后公开出让，也可以协议方式出让给符合条件的改造主体。
《管理办法》明确可通过综合运用经济、法律、行政手段，在强化政府引导作用的同时，鼓励土地原权利人及符合条件的市场主体积极参与改造，以政府适当让渡土地发展权的方式充分调动社会各方的积极性，并合理分配土地二次开发利用所获的增值收益，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。
明确“三旧”改造地价计收原则，提出“三旧”改造项目以单宗或者区片市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的改造成本确定，并明确工业用地不增缴地价的情形。分类明确安置补偿原则，规定属于政府征收、收回、收购的土地或房屋按照法律法规和相关规定给予补偿安置，其他可按照协商一致原则或者地市的相关规定给予补偿安置。明确土地增值收益分配。其中，对于改造主体，从地价优惠、税收计收、财政奖补等方面予以支持，降低改造成本，加快项目实施。对于由政府收储后公开出让的项目，允许原权利人分享土地出让收益。此外，支持公益性项目建设及预留公益性用地，充分保障公共利益，让社会各方共享改造成果。（杨德倩）
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