如何打好城市更新头部仗？广东海丝研究院献策南沙村级工业园更新改造
近日，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》公开征求社会公众意见，提出通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，围绕村镇工业集聚区更新改造目标，在2025 年前推进完成南沙区村镇工业集聚区项目57个、总用地面积约192公顷改造。
南沙应如何打好城市更新头部仗——村级工业园的整治改造，推动高能耗、低产出的村级工业园区向高品质、高附加值的现代产业园区转变？2022年11月，广东海丝研究院(简称“海丝院”)发布月度《海丝参考》报告《南沙村级工业园更新改造对策建议》，提出完善南沙区城市更新管理体系，创新用地出让、空间指引与激励政策，完善产业政策，促进村级工业园产业升级，打造示范项目、梳理标准化路径，形成良好的改造氛围等建议。
资料显示，截至2022年11月，南沙全区村园整治提升项目已完成24个，完成面积43.47公顷。整治提升内容基本为对原有园区进行原状整饰、排水达标单元创建、拆除重建等，暂无新增产业导入，对产业转型升级的拉动作用还未显现，南沙村级工业园空间效率与品质提升需求尤为迫切。
海丝院走访调研发现，南沙区村园更新改造存在着多重问题，如改造路径单一；企业迁移困难，产业生态易破坏；短期土地收益与长期发展效益冲突；产业升级难，改造资金短缺；缺乏示范项目，未能形成良好的改造氛围；以及其他客观问题导致改造工作推进难等痛点和难点。
针对上述问题，报告从四个维度提出对策建议。
一是完善南沙区城市更新管理体系。报告建议建立南沙区村级工业园大数据统一管理；优化南沙区村级工业园审批监督管理；建立土地绩效评估机制，实施倒逼促改；建立全流程、全维度监督管理体系。
二是创新用地出让、空间指引与激励政策。报告提出鼓励成片连片、混合开发，在配套设施占比等方面制定相关鼓励扶持措施，建立健全存量工业用地盘活机制等土地扶持措施。同时要加大政府财政支持，通过资金奖补，税收返还，以及对实施改造的企业提供贷款贴息扶持、进驻企业提供租金补贴等一系列措施，扶持村级工业园改造。
三是完善产业政策，促进村级工业园产业升级。报告提出，首先要强化产业导向，实行差别化管理，缩小“工改工”“工改新”与“工改商住”之间的收益差距。其次可实行差别化地价政策，对符合南沙区产业发展导向和容积率较高的产业项目，给予地价优惠支持。同时健全产业配套政策，全面推进住房保障和人才安居工程，以“租、售、补”相结合的方式保障企业职工住房需求。另外，要加大招商力度，在明确主题产业、特色产业的基础上，为村级工业园项目精准对接产业项目。
四是打造示范项目、梳理标准化路径，形成良好的改造氛围。报告还建议南沙一方面要打造示范项目，形成有影响力的产业集群特色小镇，另一方面，要及时总结梳理村改工作的典型经验做法，提供南沙区可复制、可推广的经验模式，形成南沙区《村级工业园升级改造标准体系规划与路线图》。同时，要加强媒体宣传，实现以点带面宣传，探索出适用于南沙区情和可推广借鉴的改造模式，形成良好的村园改造氛围。
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