广东中山：工业用地成交后签“6+N”出让合同
广州日报讯（全媒体记者潘斌）昨日，记者从中山市政府获悉，《中山市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）已获市政府同意，从今年7月1日起施行，有效期为3年。《实施细则》指出， “先租后让”的土地使用年限不高于30年，土地成交后签订“6+N”的出让合同，其中“6”指的是6年租赁期，“N”指的是N年出让期。租赁期满后，经考核评价达标并缴清土地价款的，方可办理土地登记。使用年限为50年的工业项目用地出让，其准入及供后履约情况考核评估参照本实施细则执行。
《实施细则》规定，“先租后让”是指对工业用地设定一定期限的租赁期，按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人，由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期将满，经考核评价达到出让合同约定的固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等条件并缴清土地出让价款后，办理土地登记等用地手续的土地供应方式。
“弹性年限出让”是指根据产业生命周期和企业发展状况，在法定土地使用权出让蕞高年限范围内，实行差别化的土地使用权出让年期的土地供应方式。
据了解，“先租后让”的土地使用年限不高于30年，土地成交后签订“6+N”的出让合同。租赁期满经考核评价达标并缴清土地价款的，方可办理土地登记。“弹性年限出让”则在少于法定蕞高使用年限的前提下，各镇(区)可根据具体工业项目实际情况确定使用年限。
《实施细则》指出，出让起始价按使用年限进行修正。其中“先租后让”的竞买保证金按土地出让起始价的10%一次性收取，竞买保证金在土地公开出让成交后转为首期土地价款（即租赁期土地价款）；“弹性年限出让”的竞买保证金按现行规定执行。另外，“先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押。土地竞得人应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地，未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。
根据项目的实际情况，履约监管协议可约定收取不低于总地价10%的履约保证金。在项目开工、竣工、投产阶段分别按30%、30%、40%比例返还。履约保证金的收取、返还及管理由属地镇(区)政府负责。
《实施细则》透露，在“先租后让”租赁期满前一年（即租赁期第5年），由属地镇(区)政府组织镇(区)相关职能部门对项目出让合同约定的建筑面积、蕞低容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标执行情况进行预考核。指标考核值未达到约定值的，由属地镇(区)政府发出通知书，明确相关产业要求、固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等指标须在剩余的土地租赁期内达到出让合同约定水平，否则按出让合同约定解除出让合同并由政府无偿收回土地使用权。
“先租后让”租赁期将满前一个月，由属地镇(区)政府组织镇(区)相关职能部门对项目出让合同约定的产业要求、固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等指标执行情况进行考核评价(初评)。考核评价(初评)须提交市经信、发改、规划、国土、住建、环保、税务等主管部门审核，并出具审核意见反馈属地镇(区)政府。
据了解，“先租后让”土地租赁期将满，经考核评价不达标的，市国土资源局解除与土地竞得人签订的出让合同，政府无偿收回土地使用权，已收取的首期土地价款不予退回；地上建筑物、构建物及其他附着物考虑折旧按照市场评估价补偿，机器、工作器具及工艺设施等不予补偿，动产搬迁费用不予补助。具体地上建筑物、构建物及其他附着物的补偿事宜由属地镇(区)政府负责，并由属地镇(区)政府委托有相应评估资质的评估公司进行评估。
另外，各镇(区)应对辖区内的工业用地“弹性年限出让”项目的出让合同履约情况进行考核评估。同时，各镇(区)政府应落实工业用地属地管理责任。拟定出让工业用地的产业要求、蕞低容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标，组织镇(区)供地会审；负责与土地竞得人签订土地履约监管协议；管理履约保证金；监管辖区范围内的工业用地履约情况；编制“先租后让”项目考核评价意见书等。使用年限为50年的工业项目用地出让，其准入及供应后履约情况考核评估，参照本实施细则执行。
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