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广东商业地产招商代理公司提案(白云区红星旧厂房改造商业项目方案

admin8个月前 (09-27)广东产业信息16

　　广东商业地产招商代理公司提案(白云区红星旧厂房改造商业项目方案)

　　策划定位提案广州东耀投资咨询有限公司 2012年2月18日本公司对贵司红星项目进行初步沟通与实地考察，初步了解旧厂房项目地块现状情况，并对项目所在地的经济状况、消费水平、周边商业环境进行了初步了解，结合我司对广州市场的研究结果，现将该项目的提案报告拟写如下，主要从项目的经营定位与业态定位和招商合作等方面作初议。我们的目的是希望通过此初步策划提案，能正式进入项目进行研究，给开发商在本项目的开发与定位方面作一些参考，因我公司对该商业项目还没有进行正式设计市场调研和未与贵司进行深入项目研究的讨论，所以对项目周边的研究不是太深入，希望通过这种沟通方式，能为我们双方的合作建立更进一步的合作通道！项目现状分析商业项目经营定位招商合作方案公司招商团队介绍商业项目位于广州白云区石井街石沙路与红星工业路交汇处，石井街总人口大约2 0万人，其中常住人口大约8 万人；周边以塑料、玩具、机械、皮具、服装等90多家大中型合资、独资工厂企业和专业市场，交通网络发达，其中有京广铁路、广清高速公路、广花一级公路、新机场快速干线，但公共交通尚未完善，地铁尚未开通。本案位置项目现状分析项目周边环境较差，以外来工人和当地农村居住人口为主，消费水平较底，商业不浓厚，基本以工厂为主，大型住宅楼盘较少，周边欠缺大型购物中心和餐饮娱乐场所。项目现状分析项目为旧厂房建筑，总建筑商业面积约30万平方米；旧厂房外围为底档经营临街商铺，临街商铺每平方40-60元之间，租金收益较底；旧广房现临租作仓储使用，厂房租金为10元之间，租金收益偏底。项目现状分析项目优劣势分析本公司对项目了进行了初步的解，针对项目商业环境和商业现状，对项本项目作出如下优劣势分析：回收租金成本底，改造后租金收益高在广州政府实施“退二进三”产业结构调整的政策下，工业将从市区退出，腾出大量闲置旧厂房；通过回收租金底廉闲置的旧厂房改造为专业市场、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务办公、创意文化等商业运营，可由原来较底的租金成本，改造后可提高数陪租金收益。 1、项目优势分析旧厂房改造的投资回报期较长，可能是5-10年左右项目优劣势分析 2、项目劣势分析商业项目经营定位 1、以创意产业为主题模式商业运营定位经营定位分析：因我司对贵司旧厂房项目改造资金运作状况不了解，如资金雄厚能投入大量资金的，建议以头部种商业运营定位，因头部种运营定位需要投入大量资金进旧厂房土建改造和外立面包装，同时投入资金回报周期较长，因此需要有一定资金运营实力，但此运营定位租金回报雄厚，如贵司资金暂时不充裕的情况下，建议以第二商业运营模式，前期投入资金较少，但租金回报比较底，同时消费目标只能吸引为本区域消费，难以带外来消费。 2、以商业街模式商业运营定位项目经营主题定位： 1、以创意文化模式为主题商业运营定位定位分析：在广州政府加强对“退二进三”政策实施力度及加大扶持创意产业的发展力度之时，本旧厂房应顺应热潮，将旧厂房改建以创意为主题的商业运营，无疑是“天时、人和”之举，创意产业带来了无限的商机，带动商业投资新风向，改造后以餐饮美食、休闲娱乐、创意文化三大经营主题为主商业项目。项目经营主题定位： A、餐饮美食 B、休闲娱乐 C、创意文化一创意产业三大经营主题： A、以餐饮美食为经营主题定位原因分析：因为商业项目周边以外来工人和村民为主，消费力水平底下、没有大型住宅社区，居住人口不够密集，欠缺消费群体，如发展商业零售行业，难于带动30万多平方商业体量消费，但如本项目规划成档次较高集餐食美食、休闲娱乐、创意文化集为一体一站式商业运营，可辐射到半径10公里内前来消费。计划引入以粤菜、茶餐厅、简餐、川菜湘菜、东北菜、火锅、自助餐、小吃、日本料理、韩国料理、东南亚菜、西餐、私房菜等商家入驻！项目经营主题定位： B、休闲娱乐为经营主题计划引入以咖啡厅、酒吧、KTV、足疗******、桑拿水会、游乐游艺、桌面游戏、桌球室、******、酒店等休闲娱乐商家入驻！项目经营主题定位： C、创意文化主题计划引入以******、红酒、茶艺、文化交流、展览、旅游、教育培训、广告媒体、建筑设计、艺术创作、文物交易、工艺品设计、时装设计、******制作、软件开发、音乐、表演艺术、出版社等文化企业进驻！项目经营主题定位： 2、以商业街模式商业运营定位对现有旧厂房进行商业改造，旧厂房一层相互了打通改建为商铺，增加几个出入口，加强消费人流动线（具体商铺规划和消费动线见日后规划报告），一层以商业街，二层以上餐饮、休闲、酒店、娱乐定位为主，经营定位档次和周边商业有差异化经营，以中档以上定位为主，临街商铺重新改建，加建为二层，外立面重新包装，高层厂房可整栋或二层以上整租给商家，这样可以节省外立面包装成本，但整体租金收益不高，对运营商来讲产生长远效益不高，物业租金升值不结言：本公司招商团队曾参与招商策划广州数个三旧改造和旧厂房改造项目，对三旧改造商业类项目有一定操盘经验，因此本司对于红星旧厂房改造项目很大兴趣和操盘成功信心，望能与贵司参与合作，共创双赢！珠江新城国际风情街 TIT润政广场 TIT创意园曾参与广州三旧改造项目招商策划成功个案招商项目营运顾问2、招商代理工作范畴： 1、招商合作形式：独家招商代理招商代理合作方案 3、前期市场调研计划市场调研分析报告招商代理合作方案项目租金收益评估4、前期策划方案招商代理合作方案 5、招商团队人员组建招商经理：1人（常驻人员）招商主任：2人（常驻人员）招商专员：4人（常驻人员）招商团队人员组******数约8-10人招商代理合作方案（1）招理代理每月营运费用：（2）代理佣金：税后15个月租金作为乙方佣金6、代理费用： 7、项目调研及项目可行分析策划报告费用项目前期市调及策划费用：80000元招商代理合作方案招商团队由广州东耀投资咨询有限公司组建，公司主要以商业地产项目投资咨询及商业地产策划代理为主，以大型购物中心、主题商业中心、餐饮娱乐、专业市场、百货公司、大型住宅等项目提供专业的市场推广顾问、策划、招商代理以及商业咨询、商业运营管理顾问等全方位的服务。我们团队主要管理人员超过十年以上的商业项目操作经验，凭借多年在十多个大小商业项目招商策划代理经验，一直致力于大型商业地产投资、营销策划、和运营管理！我们的招商团队—— 招商团队简介陈巨荣先生拥有近十年之商业地产招商策划工作经验负责招商、运营管理;2001年自组团队全程策划三亿皮具城; 并先后参与金亿皮具城、金龙盘国际外贸服装广场、亿发皮料五金广场、盈富国际五金皮料头部城等8个专业批发市场及3个零售商场项目的主管策划或顾问。个人作风务实,处事周全。对项目周边商圈分析及前景判断有着非凡的个人见解,从而对每个项目的定位非常准确。从事商业地产行业多年,对每一个项目都以创造多方共赢开发商、投资户、经营者才算成功为宗旨。并有各类品牌商家及皮具、鞋业、服装等厂商或专业批发商户资源。长期关注各地商圈动态,不定期组织举办商业地产行业精英与品牌商家拓展互动活动。公司总经理职业经理人操盘经验招商部：招商总监拥有近十年之商业地产招商策划工作经验，曾参与项目包括：广宁商业步行街、番禺星河湾商业街、广州广百新翼、广州恒宝华庭、沙河新天地服装城、广州名盛广场、广州正佳广场、广州光大都会、番禺哈街、韶关风度名城、圣地广场、TIT润政广场、圣影广场、怀集商业步行街等等；善于学习和创新，待人真诚，处事用心，善于结合市场的实际情况及需求，充分整合团队资源，聚合团队的凝聚力和战斗力共同推动服务企业的发展；是一位具有前瞻眼光，富于激情，执行力强的职业经理人。张宗栋先生职业经理人操盘经验策划部：策划总监拥有近十年之商业地产招商策划工作经验，曾参与之项目包括：新世纪电器城、海印电脑城、圣地广场、栢顺购物城、大学城商业中心、大石购物城、多宝电脑城、东莞潮流站、美莎服装精品城、美丽岛服装城、经贸广场、东城商业城、TIT润政广场、丽日广场等等；拥有协助多个首屈一指的购物中心建立成功品牌之宝贵经验，可在名店招商及商场开业前期之筹备工作，包括规划设计，零售业态布局，人流动线，租户组合，招商策略，资产管理，室内设计及市场推广等各个方面，为客户提供专业意见及服务。黄耀平先生职业经理人操盘经验从事房地产营销策划10年工作经验，对房地产商业项目、住宅项目、写字楼项目、酒店式公寓项目、商务公寓项目具备丰富的全程营销策划经验，成功项目案例“中海怡翠山庄、金碧华府、艾博龙园、香港名城、康泰花都、华英城、星湖上院、香格里拉公寓、财富广场等。善于社交,忠于职守,注重团队精神，并热衷于房地产营销策划工作，立志打造” 中国东耀商业地产企业品牌。销售部：销售总监谢建军先生职业经理人操盘经验公司特别高级顾问：何智鹏 1996年加入地产行列，多年房地产商业项目策划、招商销售及管理的实操经验。对商业项目招商及销售精英团队的组建，全程操作都极其熟悉。对商业项目的招商销售监控、统筹、管理有丰富经验。对众多国际国内知名品牌包括百货、超市、餐饮、娱乐各行业的选址、进驻商业项目及拓展的要求都非常熟悉；曾服务的地产知名企业包括：1999-2003年，任合富辉煌集团合富置业商铺部经理； 2003-2005年，任方圆集团方圆地产商业部经理； 2005-2006年，任中海联集团正乾房地产开发公司营销策划部经理； 2006-2007年，任名盛集团名盛广场副总经理； 2007-2009年，任经纬房产咨询公司项目总监；曾参予策划或招商、销售、管理的商业项目包括：圣影广场；广宁商业步行街广宁商业步行街位于广宁中央商务居住区—— 城东区，是广宁的商业龙头和标志，也是唯一一个集大型超市、电器城、数码城、国际******院、动漫城、潮流百货、名店街、美食街等业态于一体的大型购物中心，总建筑面积 53800平方米。参与策划或招商成功个案韶关风度名城风度名城广场傲居韶关市区的唯一商圈，总投资超过75亿元人民币，占地面积32万平方米，总建筑面积达13万多平方米，作为韶关首个SHOPPING MALL，风度名城在项目的整体规划、建筑风格、功能设置等方面融入了当今世蕞先进的理念；以购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、五星级酒店为一站式服务！参与策划或招商成功个案珠江新城国际风情街猎人坊风情街位于广州珠江新城城市中轴线核心高端商圈，为天河区旧城改造重点项目，占地三万平方，猎人坊一涌两岸全长400米，是CBD大都市中整新如旧的一条古色古香具有岭南文化风情的古建筑街，是一个集高端购物、特色餐饮、商务休闲文化的体验街区，以品牌特色餐饮、料理、酒吧、西餐、红酒庄、高端休闲经营业态。参与策划或招商成功个案番禺哈街风情街哈街商业步行街是番禺大型的商业步行街之一，集购物、美食、娱乐、休闲、办公、商务、旅游、运动八大功能于一体，彻底实现了一站式配套，占地面积约38 平方米；总建筑面积5万平方，总长约700米，由8栋建筑物组成。参与策划或招商成功个案 TIT润政广场 TIT润政广场由纺织工贸企业集团与润政置业有限公司联合投资开发运营！拟打造海珠区江燕商圈小资时尚购物主题式精品标杆项目，建筑面积约12000平方米,规划成集品牌服饰、潮流服饰、精品、皮具、精品、皮具、珠宝、化妆品、美容美甲、特色餐饮为一体多功能小资时尚购物主题式商业中心。参与策划或招商成功个案 TIT创意园 TIT创意园项目位于海珠区的广州纺织机械厂原址。它传承了纺织工业和岭南纺织服装业悠久的历史，浓郁的服装文化和时尚创意成为其蕞大特色。园区的生态环境和园林设计更是现代都市里的一抹亮绿，既为园区内的名师提供了灵感空间，也与相邻的 “小蛮腰”构成一幅人文景观和自然生态的和谐图景。参与策划或招商成功个案星晨（国际）鞋业批发城星辰国际鞋业广场位于广州白云区西槎路同德花园，由广州阳裕商贸发展有限公司与卓华地产商业整合运营，鞋业广场一二层共设商铺约500多间，以男***皮鞋、童鞋、休闲鞋、运动鞋、外贸鞋等批发兼商务办公为主。参与策划或招商成功个案上饶香港名城香港名城总投资33亿元，总建筑面积约10万平方米，是上饶体量蕞大的商业地产项目，项目规划设计为6层，项目为江西上饶市标志性的综合性购物中心，是上饶市目前规模蕞大，功能蕞全，业态蕞多，集高、中、低多档次，面向所有消费群体的全客层的购物场所；将引进国际领先的商业模式，打造独具香港特色的“中国式” 超MALL。参与策划或招商成功个案大石城购物中心座落於楼盘云集、商业繁华的广州市番禺区大石街朝阳西路，首创番禺板块至大社区型商业中心,大石城占地面积近万平方米，建筑面积三万多平方米，分为五层，规划成集品牌服饰、潮流服饰、精品、皮具、精品、皮具、珠宝、化妆品、美容美甲、特色餐饮、影院、KTV、超市为一体多功能商业中心。大石城购物中心参与策划或招商成功个案广州东耀投资咨询有限公司地址：广州市越秀区较场西路2号271 邮编：510055 邮箱：1533880@qqcom 黄先生