广东土地租赁毁约风波(组图)

admin1年前 (2024-09-27)广东产业信息42

厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　近年来，广东珠三角一带的农村集体经济组织纷纷将其经营管理的建设用地出租获取稳定收益。随着地价的不断攀升，原来不起眼的农村集体土地成了房地产商和商业开发商眼中的“香饽饽”，早年与开发商签订了廉价长期租赁合同的农村集体经济组织不甘“吃亏”，试图撕毁合同收回土地。于是，纷争频发。

　　日前，在广东省佛山市顺德区人民法院审理的一起农村集体土地租赁合同纠纷中，大都村村委会与村土地的承租方力源公司围绕土地增值展开了一场利益博弈。

　　与力源公司签下“天价”租金：前五年每年6100元/亩，之后每三年递增10%

　　诉讼的双方，是佛山市顺德区力源物流城有限公司(下称：力源公司)与顺德区陈村镇大都村民委员会和大都村股份合作社(下统称：大都村)。

　　面对这场官司，力源的董事长庞国棋心里很不是滋味，“五年前，大都村可是敲锣打鼓把我们迎进来的。”

　　大都村所在的陈村镇是我国著名的花卉之乡，东临番禺，西接禅城，北靠南海、广州，地理位置优越。但由于长期以花卉种植业为主要产业，经济发展相对落后，村民的实际收入并不高。

　　2006年年底，力源公司到陈村考察以经营金属加工、贸易、仓储和物流配送为主的金属物流城项目时，大都村敏锐地抓住了这一商机。2007年4月，经过多方比较和商谈，大都村以位于佛山一环出口、毗邻佛陈立交的地理优势夺得力源金属物流城项目。

　　同年4月4日，大都村敲锣打鼓地迎来了力源公司的签约代表。双方正式签订《大都土地租赁合同》约定，大都村将佛陈路以南、一环路以西的大都村土地(约560亩)租赁给力源公司，租赁期限为40年。

　　根据合同约定，力源公司给付的租金自签约开始，前五年为每年每亩人民币6100元，之后每三年递增10%。这个价格在当时已是“天价”。“相比当时，周边地价一般为每年每亩2000元左右的价格，我们给的条件相当诱人。”力源公司声称。而每年340多万元的租金收入和众多的商贸、就业机会，也让村民们对这个招商引资项目十分满意。

　　为了留住“财神爷”、增强投资方力源公司的信心，大都村在土地租赁合同中书面明确表示，“不管现在或将来的法律对本合同的部分租赁期限是否有效作任何规定，甲方(大都村委会、大都村股份社)都自愿按本合同规定的租赁期限(40年)履行合同。”否则将双倍赔偿力源公司利润损失。

　　合同签订后，力源公司投入上亿元资金对承租土地进行了平整、开发和建设。2008年，力源金属物流城正式建成，并对外招商经营。

　　4年前的广州南站建设项目打破了宁静。去年村委换届选举，新班子以承诺“赶走力源，收回土地”为竞选口号得以上台

　　作为高铁始发站的广州南站建设项目落户与陈村镇相邻的番禺钟村。陈村的地理位置开始变得突出，各类房地产项目如雨后春笋般涌入。

　　2009年7月，万科地产以21.5亿元拿下与大都村毗邻的潭洲村登州商住地块。登州村民每人每年高达几十万元的分红款让大都村村民十分眼红，也彻底击碎了大都村村民对力源项目的期待。一场撕毁合同的风波开始暗暗涌动，大都村内部对是否将土地继续租赁给力源公司的问题起了分歧。

　　由于当初对租用土地具体面积约定不明，为了避免纠纷，2010年7月23日，力源公司与大都村委会及大都村股份社又签订了《大都土地租赁合同补充协议》，约定经实际丈量，双方确认租赁土地面积为561.3亩，其他合同条款不变。

　　补充协议签订后不久，本以为可以高枕无忧的力源万万没有想到，村民并不买账。反对将土地继续租赁给力源公司的部分村民开始到广东省各级信访部门上访。村民们认为村委会、股份社出租给力源公司的土地未经全体股东同意，并且存在租金低、租期长、违法用地、违章建筑等问题，要求将已出租土地收归大都村集体管理使用。同时，部分村民甚至有组织地到力源金属物流城门口聚集抗议，采取封堵路口、禁止商户车辆出入等方式阻挠物流城正常经营。

　　2011年4月，大都村举行了村委换届选举，以承诺“赶走力源，收回土地”为竞选口号的新一届的大都村委会和股份社领导班子上台。

　　同年8月24日，新当选的大都村两委召集全体村民召开股东代表大会和村民大会，举手表决通过“驱赶”决议：不再将土地租赁给力源公司。会后次日，该村将一纸解除合同通知书送到力源公司，要求其在一个月内清场，拆除建筑物，将土地归还村民复耕。

　　力源公司收到解除合同通知后于同年9月13日向顺德区人民法院起诉，请求法院判决确认大都村委会、大都村股份社单方擅自解除合同无效，双方应继续履行合同。

　　一签40年的合同，形势一变，村民觉得自己亏了，投资人又觉得村民“没有良心”

　　土地增值，利益谁收？40年期限的合同太长，村民觉得自己亏了，投资人又觉得村民没有良心。

　　庭审中，两被告大都村委会和股份社认为，两份土地租赁合同存在违法用地、未经民主程序讨论、租赁期过长、租金过低等问题，属于无效合同，且已经两被告通知送达而解除。

　　法院先后组织了2次公开开庭审理，每次开庭均有超过200人的大都村村民到庭旁听，法院邀请了当地新闻媒体及人大代表到庭旁听，进行监督。

　　为妥善解决双方矛盾，顺德法院合议庭多次组织双方调解。原告力源公司表示，愿意适当提高租金幅度，甚至提出以每年出资300万元，且逐年递增的方式设立大都村发展基金，用以补贴村民福利，但遭到两被告拒绝。

　　大都村股份社社长梁一景代表村民提出了两个调解方案：一是，土地租金自2007年4月起提高至每亩每年27000元，每五年递增30%，且后20年的租金需一次性支付；二是，双方将现已建成的力源金属物流城一分为二，由村民及力源公司各自经营，40年租赁期满后，整个物流城归大都村所有。

　　这两个方案，力源公司均无法接受，他们算了一笔账：按照方案一，租金从每年每亩6100元增长到27000元，增幅达到了343%，且后20年要一次性支付，这意味着公司要在2027年一次性给付6亿多的租金！

　　“6亿多，这简直是漫天要价，对哪个公司来说都是根本不可能！”力源公司的代理人说，“现在我们已经将整个物流城进行了整体的规划、开发和招商，如果强硬将其一分为二，搞两个物流城，只会带来资源浪费和恶性竞争，毫无疑问是一个双输的结局。”

　　以“重大事项未经民主表决”等说法试图主张合同无效，前4名证人却向法官陈述“土地出租事宜进行了表决”

　　为了彻底撕毁合同，大都村在庭审时抛出了“重大事项未经民主表决”、“超过合同法规定的最高租赁期限”、“违反农地转为非农建设用地强制规定”等说法，试图主张合同无效。

　　最戏剧性的一幕出现了。2011年12月22日的第二次开庭中，被告大都村委会和大都村股份社为证明两份土地租赁合同未按规定进行民主程序讨论而无效，向法庭申请了11位村民作为证人出庭作证。但11名证人仅出庭4人就被大都村紧急叫停。原因是证人梁某豪、梁某棠、罗某文在出庭作证接受法官询问时，均一致陈述在2007年3月29日大都村进行的股东、村民代表大会对涉案土地出租事宜进行了表决，而不是他们认为的未经集体讨论表决。

　　对于大都村提出的“违反土地法关于流转禁止转变农地性质的强制规定”的说法，法院并没有给予支持。顺德法院民一庭庭长陈海强表示，本案所涉租赁合同是集体建设用地使用权出租性质的租赁合同，不是将农用地进行非农建设用地的违法用地行为，合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定。

　　而对于租赁期限的部分，法院还就该期限征求政府主管部门意见。政府复函认为，双方土地租赁合同没有违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等法律法规的强制性规定。据此，农村集体建设用地出租40年期限的约定，没有超出上述生效的法律法规所规定的期限，合法有效。

　　法院经审理后认为，两被告不能提供相应的证据以证明两份土地租赁合同无效。两被告通知原告单方解除合同的行为，不符合法定或合同约定的理由，其通知解除合同的行为无效。因此一审判决确认两份土地租赁合同合法有效，双方应继续履行。

　　一审宣判后，被告提起上诉。今年7月11日，佛山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。