20年为限 粤工业用地弹性出让新讯号
此举或有助于提升地方政府通盘考虑城市发展与工业发展的能力，推动实施“城市更新”等旨在增加土地利用效率的措施，为增加工业及居住用地都创造新的空间，缓解土地利用的捉襟见肘态势
开发利用三十余年后，为缓解作为制造业大省的“缺地”之苦，广东省国土资源厅一份名为《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（下称《意见》）的文件，已于近日印发全省各地，并将从今年9月1日起正式在省内实施。
作为其核心架构：广东对于未来的工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，《意见》明确要求“均原则上不超过20年”。
根据中国现行的的土地管理政策法规，工业用地出让的蕞高年限为50年。在相当长的一段时期内，各地在出让工业用地时一般按照蕞高年限出让。
因发展程度不同且土地供应条件有别，北京、上海、厦门、深圳等地此前曾在小范围内试行过与《意见》核心思想类似的政策。例如，在2013年时，北京市经济技术开发区就出台文件，明确将区内工业用地供应方式由按蕞高年限50年出让，转变为缩短年限出让、代建厂房、直接租赁三种方式。
与这些地方相比，广东工业用地“新政”不仅在推广实施的范围大，且在实施体系建构、回应敏感问题方面，也显得更为系统及明确。
在很大程度上，这应与广东尤其是珠三角工业较为发达的深圳、佛山、东莞等地为甚正在日益加剧的系统性“土地荒”有关：“为寻找土地，市里可谓想尽了一切办法。前一段时间提得比较多的是三旧改造，但成本既高，效率又低，只能是杯水车薪。”今年初《财经》记者到佛山采访时，当地国土管理部门的一位负责人曾如此“吐槽”。
“虽然叫法不太一样，但目前珠三角的各主要工业城市遇到的土地问题都类似，就是需要进行土地空间资源的再配置。对于三旧土地改造成住宅的这一条路径，目前的方式已经很成熟了。但对于如何保证其继续为产业服务，路径则需要进一步摸索。”7月24日，佛山经信局的一位负责人对《财经》记者表示。
在土地供应缺口表现得更为明显的深圳，近年来出台了“新增产业用地严格定向出让”、加快围海造地等一系列与供给侧及需求侧皆相关的政策。此外，深圳也于2016年10月20日规定：一般产业用地出让期限为20年，重点产业项目用地期限为30年。
另据《财经》记者获悉，作为制造业重镇的东莞，其在相关政策实践的时间及经验积累方面，或许都领先于深圳。
“在此之前，东莞已经采取了一系列政策去鼓励新企业先租赁后建厂，以五年为限，企业确实有市场能生存，才补贴其建厂房。与今年才开始正式落实相关政策的深圳相比，东莞的相关政策细密程度也要更高一些。”多年来一直持续关注工业土地市场发展的世联行首席工改顾问董极对《财经》记者分析称。
“此次涉及到全省层面的《意见》出台，若能辅之以一系列的有效管理措施，将有助于提升地方政府通盘考虑城市发展与工业发展的能力，推动实施城市更新等旨在增加土地利用效率的措施，为增加工业及居住用地都创造新的空间，缓解土地利用的捉襟见肘态势。”董极表示。
针对工业用地出让期缩短后将随之而来的一系列新问题，《意见》亦给出了明确的表态：
首先，“20年”并非是“一刀切”，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，则需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，但蕞高不超过50年。
其次，对“年限到期后怎么办”这一备受关注的话题，《意见》的大致安排是：市场主体对到期的土地，可通过申请的方式得到续期；其次，土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作，续期期限原则上不得超过20年；续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定。
在此之前，上海曾于2014年3月颁布为期24个月的试行政策，将新增工业用地（直接由政府出让）的使用期限由原先的50年缩减至20年，以及其它土地政策改革。该政策出台后，一度对潜在的投资者产生了影响，因为不清楚政府将如何制定出让价格及20年后到期的续约条款，2014年前10个月上海的工业用地交易活动一度明显放缓。
从新政将从哪些领域直接影响广东的土地市场角度来看，“以往过于热门的工改居、工改商等实质上改变土地用途的做法或会很快降温。但也确实应该管管目前本末倒置的态势，毕竟工业用地的核心就应是做产业。”董极认为。
第三，作为构建多元化土地供应新模式，广东还将探索“只租不让、先租后让、租让结合、分期供应”。通过公开交易方式确定租赁使用土地的，土地使用者可凭相关凭证，办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。
不仅如此，为提高工业用地供后管理，《意见》也提出了一系列相应的监管要求。
在广东省国土资源厅于近日召开的相关新闻发布会上，一位负责人在阐述政策目的时指出：《意见》旨在提高广东对优质工业项目的吸引力，进一步壮大工业实力。而以往的“（工业用地）出让方式，既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。”
无独有偶，在本月20日，成都亦发布土地新政提出将采用租赁、弹性年期出让和使用标准厂房等多种供应方式，逐步实现工业项目用地的精细化供应。产业企业可根据项目的特殊化需求、生命周期等要素，申请不超过10年期租赁或不超过20年期出让等用地方式；短期出让、出租的土地，只按原工业用地50年使用期限价格的对应年限确定供地价格。
为克服工业土地利用的高成本与低效率等难题，全国多地均在加速实践的上述一系列新政策将在多大程度上见效，其稳定实施需要国家层面给出何种政策建议及支持等一系列问题，或许只有通过改革方能解答。
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