广州：旧村安置也可按“人”补偿
原标题：旧村安置也可按“人”补偿
被称为广州城市更新33条的重磅新政《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》(以下简称《实施细则》)出台后引发广泛关注。5日，市城市更新局对《实施细则》进行了解读：该政策是对广州现行城市更新政策进行了优化完善，在创新旧村改造区域内平衡、优化旧村改造成本核算、降低土地出让金缴交标准、提高旧厂收储补偿标准等方面有突出亮点。
对采用政府征收方式改造的，由征收主体按照市场评估价收购村民房屋，村民按照人（户籍人口）均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按人（户籍人口）均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。
市城市更新局有关负责人表示，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）实施以来，在盘活存量建设用地、促进经济转型升级、传承岭南文脉、改善人居环境等方面取得一定成效。2018年4月，为进一步优化“三旧”改造政策，加快盘活利用各类低效城镇建设用地，省自然资源厅出台了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）。为贯彻落实粤国土资规字〔2018〕3号文，结合广州实际，市城市更新局起草了《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》，11月2日至11日向社会公众征求意见和建议。
首先，对“三旧”改造地块数据库进行动态调整。明确“三旧”改造标图建库动态调整的申报时间、程序和要求。明确“三旧”改造用地发生时间调整为2009年12月31日前。
其次，推进旧村庄全面改造。一是明确旧村全面改造项目可在一定区域内平衡。单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的，政府可将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的用地划拨作为安置与公益设施用地，纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目，可在全市统筹平衡。
二是进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造项目中实际发生的费用纳入改造成本；改造成本可按照接近同区域的土地征拆成本原则，由区政府（广州空港委）研究确定。
三是在保持村民住宅按“户、栋或现状基地面积”进行补偿安置的基础上，增加按人核算补偿安置的方式供选择。鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，由征收主体按照市场评估价收购村民房屋，村民按照人（户籍人口）均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按人（户籍人口）均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。
“工改科技企业孵化器”保留工业用地，且房屋不分割转让的，可不增收土地出让金；房屋可分割转让的，按相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。
本次《实施细则》加大了国有土地上旧厂房改造收益支持。
一是降低用地成本，引导旧厂房改造向实体经济和新型产业倾斜。不改变用途（工改工除外）协议出让的，按照办理用地手续时市场评估地价的40%计收土地出让金。“工改工”项目不需缴交土地出让金。“科研、教育、医疗、体育机构等更新改造”符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用；需办理有偿使用手续的，可按照相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。“工改科技企业孵化器”保留工业用地，且房屋不分割转让的，可不增收土地出让金；房屋可分割转让的，按相应地段办公用途市场评估地价的20％计收土地出让金。改变用途（商品住宅除外）协议出让的，按照办理用地手续时新规划用途市场评估价的60%计收。
二是提高政府收储项目补偿标准，提高改造主体积极性。旧厂原土地权属人可根据具体的适用条件，在以下两种方式中选取其中一种进行补偿：①旧厂改造交由政府收回、改为经营性用地的，居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款；对居住用地毛容积率2.0、商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分，按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估地价的10%计算补偿款。②旧厂原土地权属人申请由政府收回整宗土地一次性补偿的，可按同地段毛容积率2.5、商业市场评估价的50%计算补偿款，12个月内交地的可按上述商业市场评估价的10%增加奖励。
而按照《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定，除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。
为保障城市更新项目的顺利实施，在既有城市更新项目已放宽商服类物业面积限制的基础上，进一步明确可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。
《实施细则》还强调推进成片连片改造。一是明确旧城区连片改造现状出让的程序和要求。经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人（改造单位）。由区政府（广州空港委）作为征收主体，改造单位出资，完成征收补偿后，签订土地使用权出让合同。二是成片连片城市更新改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换。
此外，也加大城市更新项目支持力度。一是为保障城市更新项目的顺利实施，在既有城市更新项目已放宽商服类物业面积限制的基础上，进一步明确可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。二是为减轻改造主体短期资金压力，允许城市更新项目涉及的土地出让金实施分期缴交。
加快推进完善历史用地手续。一是明确完善历史用地手续项目的土地出让金补缴标准，“工改工”用地、“工改商”用地分别按办理用地手续时相应地段对应用途市场评估价的40%、60%补缴土地出让金。支持“工改商品住宅”或“工改其他公共设施”用地在完善手续后由政府收储。二是明确已批准完善历史用地征收手续的用地申请办理规划、国土等后续报建手续的依据和程序。
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