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深圳大鹏葵涌镇讯宝工业厂房拍卖优劣势浅析

admin7个月前 (09-27)广东产业信息20

　　深圳中级人民法院通过执行文书（2022）粤03执5844号于2023年5月24日挂网阿里拍卖平台拍卖深圳市讯宝投资发展有限公司名下位于深圳市葵涌镇金涌小区G15308-0010工业用地（不动产证号：6000132285）以及地上建筑物迅宝工业园A厂房、B厂房、迅宝工业园仓库、迅宝工业园办公及研发中心、迅宝工业园员工宿舍及专家公寓。拍卖起拍价为286634519元人民币。

　　涉案拍卖资产其中土地面积52746.12平方米（79.92亩），土地性质为工业用地，当时土地合同：深地合字（2003）5071号，登记价格5010879元，使用年限50年，2004年4月13日到2054年4月12日。房产面积合计61834.18平方米，其中A厂房两层，面积16500.32平方米；B厂房三层，面积16809.91平方米；仓库三层，面积8849.57平方米；办公及研发中心六层，面积14673.45平方米；宿舍及研发公寓四层，面积5000.93平方米。

　　我们来看一下现场实勘为金方创谷新能源创新产业园，马路灵海路对面为讯宝产业园东区，银葵路对面为知己工业园和君轩科技园，由于先期产业变革等多种原因，目前均属于对外租赁状态。金葵东路一路之隔是葵涌公园，侧面是深圳市大鹏外国语小学和卓越蔚蓝铂樾府，该楼盘占地56208.53平方米，建筑面积313992.04平方米，容积率4.12，约2589户，未来1公里范围内规划有地铁23、32号葵涌站，目前对外售价3.3万元一平方米，主要户型为85平方米--115平方米三房户型。

　　我们来看一下该拍卖产业园内部现场图片，通过实地走访目前主要租赁使用企业为四家分别为1、深圳市优贝特科技有限公司租赁使用B厂房3楼，1楼和2楼为空置状态；2、必佳科技（深圳）有限公司租赁使用A厂房，该企业为外资韩资企业；3、深圳市兆纤特种光缆技术有限公司租赁使用仓库，实际现场标记为B厂房；4、葵涌机动车检测站租赁使用研发楼部分，鑫恒丰汽车养护中心使用研发中心楼一部分；5、宿舍及研发公寓租赁使用其租赁单位员工居住使用。（深圳市中级人民法院在拍卖公告中明确租赁在抵押之后，经审查，去租拍卖)通过实地走访隔壁几个园区租赁招商情况，目前该片区一楼厂房对外租赁价格在30元一平方米每个月区间，目前整个园区租赁状态为90%租赁使用饱和状态。由于涉案拍卖标的园区涉及企业众多，且租赁使用占用情况较为复杂，根据现场查勘分析剔除B厂房一、二楼空置面积11000平方米以及办公研发中心和宿舍毛坯状态8000平方米，预估目前在租使用状态约为43000平方米左右，按照周边市场租赁价格计算目前整个拍卖园区月租金应该在120万元区间。

　　深圳市讯宝投资发展有限公司为深圳中浩（集团）股份有限公司全资控股子公司，母公司1995年涉及中、泰红牛案件诉讼多年未果，曾经也是深交所主板上市公司，于2001年10月22日退市。查阅广东粤财资产管理有限公司债权信息，依据其与广发银行股份有限公司深圳分行、中国光大银行股份有限公司深圳笋岗支行签署的《债权转让协议》（编号：2015-1-82、GDSZ2015010501-GDSZ2015010502号）及附随文件所享有的对债务人深圳市迅宝投资发展有限公司（承债主体：深圳市中元鼎股权投资有限公司、深圳市元维财富投资管理有限公司）债权资产（2户），截至2022年10月31日，债权本金余额约为人民币34,066万元及相应利息【具体以（2021）粤03民初387号、（2021）粤0304民初15267号民事判决书确定的债权本息为准】。通过上述信息可以得知该土地先抵押借款于广发银行股份有限公司深圳分行，后面广发银行股份有限公司深圳分行将该笔债权转让给广东粤财资产管理有限公司，由于2016年深圳市中元鼎股权投资有限公司、深圳市元维财富投资管理有限公司破产重整受偿原有其债务，所以本次诉讼广东粤财资产管理有限公司追加了两个被告。

　　由于在本次拍卖过程及法院公告中没有查看到法院公告中有土地证和房产证的调档文件，通过评估报告的描述土地证不动产号：6000132285号，土地性质为工业用地，地面房产手续有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等报批报建许可证书，建筑物合法有效“三证”齐全，且建设工程符合城市规划要求验收合格，并且取得建设工程验收合格。

　　通过上述情况及实地走访，该拍卖涉案资产买受人主要面临下面几个实际问题：1、拍卖承接主体必须为公司主体，而且符合深圳市工业用地要求；2、租赁关系承接或者重新租赁风险及时间成本；3、由于原房产证未办理完毕，不动产过户手续及缮证工作具体咨询相关城市管理部门；4、本司团队协助买受人解决配资服务，蕞高可以配资拍卖成交价格70%；

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