深圳蕞大科技园南山高新北规划官宣：开发体量660万方产值2000亿平方公里!
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原标题：深圳蕞大科技园南山高新北规划官宣:开发体量660万方,产值2000亿/平方公里!
深圳蕞大科技园南山高新北规划官宣:开发体量660万方,产值2000亿/平方公里!
660万方的总开发体量，由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区——这是南山高新区北区的发展蓝图。
8月20日，深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉，发布南山区高新区北区升级改造统筹更新工作。
截至目前，高新区北区城市更新计划立项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。更新完成后，高新区北区产业总面积约380万平方米，提供15万就业岗位；新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区5.6万人就地居住的需求，职住比近37%。
资料来源：深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心《高新北区升级改造统筹规划实施方案》，转载自深圳乐居
高新区北区位于北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成的区域，面积2.58平方公里。
经历了粮油基地、工业区、高新区的发展历程，90年代末土地基本出让完毕，建成以封闭式厂区为主的生产加工区。
现状整体开发强度低，是南山区少有可以通过“连片改造”实现产业升级的片区。规划范围平均容积率1.2，产业用地平均容积率仅为1.98。
随着全国高新区大规模扩区，深圳高新区的比较优势逐步减弱，面临产业升级的压力。深圳高新区的全国综合排名、创新能力、产业升级能力、国际竞争力、可持续发展能力等分项排名逐年下降。
按照科技部每年对国家高新区开展的统计评价，近年来深圳高新区综合排名情况如下（在全国54个国家级高新区综合排名）——2012年、2013年综合排名第二；2014年综合排名第三；2015年综合排名第五。同时，分项目排名也在逐年下滑。
2013年起，政府推动了图则修编、专项规划编制为北区升级改造做准备。
2013年：审批通过[高新技术区]法定图则（修编），片区660万开发总量
2015年8月：市政府印发《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》，1年正式启动、3年全面铺开、6年明显改观
2016年3月：市政府审议通过《深圳市南山区高新区北区城市更新专项规划》，核心区域的用地功能混合
2017年3月：召开重点任务（高新北区升级改造工作）督办回忆，三级领导组织架构
1、科技回归都市，城市旧工业区产业升级融入城市发展是国际趋势。
2、“广深港科技走廊”打造“中国硅谷”，支撑国家科技产业创新中心和粤港澳大湾区建设。
3、沿轨道6号线号线形成深圳科教创新中轴。
4、沿科苑路、大沙河的科技创新轴是南山区重要的发展轴线。
■ 西丽高铁枢纽：第二“深圳北站”综合交通枢纽
■ 高新区北区：“中枢智城”科技创新高地
■ 高新区中区&南区：“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”
■ 后海金融区：滨海国际门户、口岸商业区、滨海休闲带和国际金融区
5、十七大重点开发片区之一，市区两级优先拆除重建片区。
6、西丽高铁站落定，成为对标深圳北站的综合******通枢纽。
西丽高铁枢纽是深圳“三主三辅”的主枢纽之一，设11个站台、22条线线号线号线，承担赣深、深茂客专多始发终到功能，衔接深惠城际、深莞城记等。
7、高新北是汇集四条轨道线的交通枢纽地区。
■ 规划“4线枢纽”：朗山路站、松坪站、松坪山站；
■ 近期13号线年建设，衔接西丽高铁枢纽；
■ 推动远期地铁15、24、27号线提前规划建设，联系前海、后海中心、高新园、留仙洞。
8、南头直升机场确定搬迁，释放片区开发潜力。
片区在原有直升机场影响下，建筑限高基本均在100米以下；南头直升机场确定搬迁龙华樟坑径，并已通过审批。图则规划片区开发量为660万，现状北区开发量仅为310万，机场搬迁后可释放片区的开发潜力（近300万开发量）。
9、大沙河公园定位为城市中心的森林公园，将结合大沙河生态长廊一并提升改造。
大沙河生态长廊景观项目是深圳市重点民生工程，今年南山区举全区之力推动该项目建设。将于今年10月1日前基本建成向市民开放。
作为“名片”旁的市级重点片区，高新区北区升级改造势在必行。
区域发展条件的巨大变革要求重新定位高新北，高新北区应由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区。
助推粤港澳大湾区国家战略实现的驱动器
构筑深圳高铁与轨道交通网络化的枢纽城
打造南山未来产业聚集产城融合的示范区
强化城市创新轴线）核心目标：顺应科创中轴建设趋势，加强与周边规划热点地区的规划联动和协同发展
1）核心目标：依托沿朗山路公共服务设施，结合地铁枢纽站凝聚活力，构筑朗山路综合服务带，“以线带面”引领北区由园区向城区转变
在专规基础上优化非独立占地公共服务设施的布局，以合理的服务半径为优先决策要素，同时兼顾不同改造项目的利益平衡，共计附设77处非独立占地配套设施。
6）职住平衡：在政策范围内，尽量增加混合用地的住宅配建比例和产业用地的宿舍配建比例，进而提高就地居住比例，改善职住平衡
通过居住片区更新改造增加住宅和保障房供给；通过产业用地更新改造配件一定比例的宿舍；利用部分贡献用地作为保障性住房建设；建立住宅租售管控机制，租售对象必须为北区企业或职工。共为片区提供15万就业岗位，其中5.6万人可就地居住，职住比近37%。
更新后片区产业总面积约380万平方米，可为片区提供15万就业岗位；更新后新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区5.6万人就地居住的需求。
重点针对产业配套不足、产业空间孤立分散的问题
①以干道划分聚落，以聚落为单元组织产业空间，建立科创生态系统
根据现状干道划分8个聚落，依据现状功能确定为6个产业聚落和2个居住聚落；
产业聚落：通过新增移交绿地、公共开放空间打造聚落绿心；
生活聚落：结合现状松坪山公园、现状街道的提升改造打造聚落绿心。
②龙头企业带动周边相关产业集聚，通过产业公共服务平台的连接，加强产业集聚，营造“大聚落、小聚集”的产业生态空间模型
政府营造产业生态环境，业主企业在自改中根据市区导向选择产业升级方向，引导相关租户企业聚集；以聚落为单元建立科创生态圈，每个聚落设置产业配套聚落中心，通过龙头企业带动周边相关企业聚集。
4）平台的水平联系：平台连廊是产业服务平台的延伸，连接地铁，导入人流
建立城市核，联系地铁站点；结合平台设置连廊；连廊与平台的公共通道保持线性贯通，并设置遮蔽设施以保证24小时对公众开放。
5）平台的垂直联系：三四层产业服务平台，可垂直联系一二层公共配套设置与创新型产业用房，实现了政府物业的集中布局，进而实现了政府与业主物业流线的分离
业主物业流线组织：通过研发办公建筑内部核心筒组织业主物业交通动线；
政府物业流线组织：通过垂直交通（裙房或室外楼梯、电梯）从首层直达产业服务平台及创新型产业用房层。
6）聚落的公共服务中心：围绕绿心布置产业服务、生活服务、文化展览等配套功能
三心：产业聚落核心、科创商务核心、生活服务核心
八聚落：六个产业聚落、两个生活聚落
规划总建筑量依据：[高新技术区]法定图则（修编）中确定的规划总建筑面积660万平方米（不包括地下建筑面积、公共服务设施和城市基础设施）。
分配建筑量：片区现状建筑面积310万平方米，本次保留168万平方米，剩余142万平方米通过拆除重建方式增加至492万平方米。交通承载：在公交分担率达到80%以上，可承载660万平方米的开发规模，公交分担率达到85%以上，可承载800万平方米开发规模。
市政承载：增设和扩容市政设施，改造现状官网，优化系统采用新技术后，可承载800万平方米的开发规模。
划定保护重点企业，引导产业腾笼换鸟，空间翻倍新增更多优质产业。
产业定位：大湾区·未来科技产业创新城，建构以战略性新兴产业和未来产业为主，生产性服务业为辅的产业发展格局。
产业用房：产业服务平台为园区产业升级，提供必须的产业配套、政务服务和文创设施空间，统筹政府用房。
约32万平方米的创新型产业用房，约36万平方米的产业服务平台（3、4层作为架空空间和产业服务空间）
结合产业服务平台的架空空间打造“城市第二地面”，串联丰富多元的城市活动构建具有可识别性的城市风貌。
通过统筹，北区将构建对外便捷、路网开放、公交主导、智慧化运行的综合交通体系，多维度支撑高新区北区升级改造。
对外交通：共10条对外通道，其中现状保留1条、新增9条；共14处对外交通节点，其中现状保留5处、新增9处。道路交通：共31处支路，其中现状保留17条、新增14条；拓宽4条干路，新增1条地下道路。
公共交通：新增4条轨道线个公交首末站，其中现状保留2个、新增4个；新增4条公交专用车道。
通过统筹，北区对市政设施进行升级改造，融入综合管廊、海绵城市、集中供冷、气力垃圾等新型技术，打造安全、可靠、高效的生态市政系统。
未来建设市政设施18处，其中现状保留6处、规划新建12处；未来建设综合管廊4条，规划建设长度约为5.8公里；未来建设海绵型城市公园1个（松坪山公园），规划有效调整容积为1.86万立方米。
计划立项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。
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