“工业上楼”模式受关注产品形态将更高端化、生态化
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随着城市发展空间日趋紧张，新增工业用地规模逐渐减少，加大力度促进产业发展，高标准、强力度地释放产业空间变得刻不容缓。
日前，广州市规划和自然资源局先后出台惠企利民措施，尤其是近日措施中提出“探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地”，不仅可以增加工业用地规划总量，而且可以提升土地、房屋使用效率，更有助于城市产业发展提质增效。业内人士认为，在城市空间利用集约化、城市产业发展高端化的背景下，产业提升带来新的空间适配需求，“工业上楼”模式也将受到越来越多的关注。
工业用地年均新增需达4-5.5平方公里
大力发展产业空间 提质增效是关键
7月27日，广州市规划和自然资源局出台第三批惠企利民促进经济社会发展若干措施，加上2022年12月、2023年4月出台的，已有三批75条惠企利民措施，在规划审批、土地供应、建设工程规划管理、不动产登记、城中村改造、停车配建等方面推出改革举措。从措施来看，有不少涉及到工业项目，包括在工业项目的建设、设计、审批流程上优化，以助力产业项目尽快投入使用。探索城中村改造设置综合产业用地，为城中村改造创造多元载体，可增加工业用地规划总量。
据世邦魏理仕的统计数据显示，今年上半年，广州录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。同比去年上半年39宗、共117万平方米的工业土地成交，大幅增长。
为何无论是政策还是土地出让，都呈现大力支持的态势？这或与目前广州工业用地新增供应难以达到需求预期的现状有关。
土地是承载产业的重要空间载体。从官方统计数据来看，工业产值对广州市地区GDP的贡献率以及规上工业增加值占GDP的比重近年出现了下跌趋势。业内人士认为，广州应该对标与借鉴产业发展更快的周边城市，高标准强力度地释放产业空间。从广州市2月份发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》来看，全市现状工矿仓储用地约368平方公里，按《广州市国土空间总体规划(2021-2035年)》，到2035年工业用地供给需增加约52-72平方公里，年均新增供应需达到约4-5.5平方公里。据统计，近10年广州年均新增工业用地供应量约5平方公里，随着城市发展空间日趋紧张，新增工业用地规模逐渐减少，2020年以来新增工业用地年均不足4平方公里，预计到2035年新增工业用地可实现供应量将少于52平方公里，这就需要通过存量用地更新，提高工业用地利用效率，充分保障实体经济发展空间。
2023年3月底，广州在促进经济的配套政策中提出，建设一批适应需求、集中高效、配套完善、低于市场价租赁和出售的政策性标准厂房，以及推广“大项目供地、中项目供楼（产权分割）、小项目租赁厂房”模式。近期《广州市提高工业用地利用效率实施办法》中提出可按照幢、层、间为基本单元进行分割登记和转让（不小于500平方米），可见广州也在逐步加大发展产业空间的政策支持力度。
仲量联行华南区战略顾问部总监翟琳璟表示，尽管如惠企利民措施等一些政策没有明确提到“工业上楼”的概念，但广州出台的一些政策非常有针对性，实际是间接鼓励“工业上楼”。相比其他城市，广州的特点是制造业是优势产业之一，并且已经形成了琶洲、黄埔、南沙等不同产业特色的空间布局，工业空间体量不小，整体可拓展空间还很大。目前，更重要的是要提升产业空间的品质。提高产业用地的立体空间效率已成为共识，“工业上楼”应运而生。
工业上楼是个很火热的话题，已经讨论了不短的时间，是企业在高层工业大厦中进行企业的办公、研发、生产的新型工业楼宇模式，在不改变工业用地的土地性质下，提升楼宇容积率。当前市场上一般指高度超过24m、或层级达6层及以上的高层厂房。可以看到，天河区国民经济十四五规划中，将现代都市工业列为主导产业之一，海珠区提出十四五期间将新增10个都市工业园区，并出台了《广州市海珠区促进都市工业高质量发展实施办法》。黄埔还首创“工业上楼奖”，对新入驻经认定的工业楼宇且每平方米产值达到1.5万元、2.5万元、3.5万元的工业企业，按租金的10%、20%、30%给予补贴，支持“上下楼就是上下游”企业集聚。这些反映出主城区正力争都市工业回流，发展适宜在中心城区生存和发展的现代产业经济形态。这就需要更多都市工业园、楼宇作为载体，与城市功能和环境相协调。
翟琳璟表示，工业上楼解决的就是产业发展更集约更有效的问题，相当于把企业研发、生产、办公、营销、仓储等环节都整合在一起，对研发生产效率的提升非常明显。目前，广州的海珠和黄埔，工业上楼的发展趋势蕞为明显。而比较适合工业上楼的产业主要包括生物医药、高端装备制造、电子信息产业、新能源产业等。
设计要求有高标准 复合功能空间将是未来发展趋势
当然，工业不同于商用写字楼与住宅，生产中有噪音、震动等情形，部分新材料、生物医药等新兴行业对于高层厂房有特殊要求，如污废处理、防尘防震、无菌要求等，电梯的设计也不简单。因此，工业上楼项目的开发在建设设计有更高的标准，比如层高、荷重等。一些在工业上楼先行先试的城市已经出台了清晰的标准指引。而且从开发建设到运营有一个时间周期，在此过程中工业上楼的发展趋势也有可能变化，因此前瞻性的设定项目的定位、产品、招商及运营策略，才能实现项目长期竞争力。
（工业上楼项目建设标准要求更高。）
“得益于生产设备的更新迭代，从以前的重四五吨，到现在的一吨多，我们可以在二楼租下一层作为生产和办公空间，办公环境更好了。”一家进驻平安（增城）科技硅谷产业园的企业负责人对记者表示。平安科技硅谷产业园就是一家典型的工业上楼项目，一期建有10层高的厂房两幢和多款办公楼。其首层8.5米，荷载3吨/平方米，可以满足多种生产设备载重要求。目前，广州还有不少建设中的工业上楼项目，比如粤港澳大湾区高端装备制造创新中心园项目、广东盈骅总部项目、白云绿色建筑科技产业园项目、增城光堡智能手机关键零部件加工中心等，在建筑设计上都各有特色。
以正处于租赁状态的黄埔区新一代 “工业上楼” 项目京广协同创新中心来看，是面向生物医药、新一代信息技术、高技术检测等聚焦研发+中试生产场景的产业，打造的集设计、研发、生产、销售于一体的全产业链垂直复合功能体。设计上，楼体结合人货分流，人行动线的需求，在层高、承重及标准层等方面采用灵活分割、分区设计的方法，同时具有客运电梯和货运电梯，摩天工坊的单层面积达到3500平方米，除了有办公空间，还有宿舍以及下沉式商业广场，包括健身房、食堂，便利店，生活超市等商业配套。
专家观点：项目或能吸引头部企业进驻
翟琳璟表示，京广协同创新中心的特点就是综合性高，可以容纳尽可能多的部门进入，而且整体建筑标准比传统建筑更高。它的开发特色也体现出未来工业上楼的发展趋势。由于人口素质的提高，加上一些高端制造业回归中心区，人们对工作生活的空间环境要求更高，希望能有尽可能完善的配套。同时，企业也希望尽可能加速从研发到上市的过程，加快技术、资本的周转，产品迭代速度在加快等因素，都促使工业上楼模式、综合型建筑得到更多关注。未来，工业上楼的产品形态会出现企业头部化、高端化、生态化的趋势。随着优质工业上楼项目的逐步增加，供应形态的进一步丰富，工业上楼项目不但能够符合中小企业的需求，也能够吸引头部企业进驻；同时丰富的供应产品形态将进一步丰富工业上楼项目能够容纳的产业门类，在项目中真正形成产业生态链。工业上楼项目的产品定位必将愈发精细，如深圳的南山智造红花岭基地项目，为满足高运输需求，在项目中建设了盘道。物业的品质随着政策支持的完善展现由粗向精，逐步高端化，以能够满足的产业门类也将更加多元。
此外，会越来越重视综合配套、生态环境的打造，提供智慧化服务应用场景及平台。
同时，基于长期稳定的租金收益预期，在与金融产品的对接如REITs及进驻企业的投融资需求上有着非常大的发挥空间。
◎细化装配式建筑和工业项目建设不计容积率规则。工业项目中有特殊建筑层高需求的建筑部分，由建设单位会同设计单位出具特殊工艺流程说明，无需组织专家评审，可按单层面积计算容积率，减少环节，节省了等待评审的时间，助力产业项目尽快投入使用。
◎支持工业企业按实际需求配置停车泊位。对层高有特殊要求的工业用地项目，可以按照单倍计算容积率建筑面积配置停车泊位；新型产业用地上具有两种以上主要功能建筑时，配建停车泊位数量应当按照各类建筑性质及规模分别确定；工业企业可以根据实际，结合专项规划设计或者交通研究成果开展专项论证，合理确定配建停车泊位数量。
◎允许已供应非住宅用途的建设用地调整土地出让金时进行年限修正。除住宅用地外，已供应的建设用地发生规划调整增加建筑面积需要计收土地出让金的，允许进行年限修正，即按照地块剩余使用年限评估地价，改变了以往按照蕞高使用年限评估地价的做法，降低用地单位用地成本。
◎简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度。对调整指标符合《广州市工业用地规划控制指标表》相关要求的，国土空间详细规划修正工作纳入规划总平面方案审查或建筑工程规划许可证核发等环节合并办理，不再单独办理国土空间详细规划修正手续，不再重新核发规划条件。通过优化办理流程，减少用地单位申请，提升了规划审批效率，降低了企业的时间和经济成本。
◎探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。在城中村改造项目国土空间详细规划阶段探索设置综合产业用地类型，为一块土地配置多种用地性质选项，并在规划条件中予以明确。用地主体可根据实际需求转换土地用途，无需办理国土空间详细规划和规划条件调整手续。该措施一方面可增加工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用闲置用地、用房，提升城中村用地、用房使用效率。
文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴
广州日报·新花城编辑：龙嘉丽返回搜狐，查看更多
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