“工改工”腾出产业发展新空间
走进位于汕头市金平工业园区的“工改工”示范项目——柏亚产业城，经过近两年的建设和完善配套，今年项目首期两栋厂房率先建成交付使用，吸引35家企业入驻，入驻率近70%。
当前，汕头正释放出“工业立市、产业强市”的强烈信号，在规划国土等领域陆续出台措施，强化产业发展要素供给。在加快构建现代化产业体系新的赛道上，如何找到“做优增量”与“调整存量”之间的平衡点和发力点，成为摆在汕头面前的一个重要课题。
目前，汕头各区及功能区“工改工”项目均已取得相应进展，部分“工改工”示范项目已具备工业产业导入条件，全市在动工“工改工”涉及土地面积超3000亩，力争今年年底前完成“工改工”6000亩以上的目标。另外，汕头已通过省政府批复或已上报省审批的土地征收成片开发方案合计征地面积17079亩，将在三年内完成实施，预计可新增产业用地8794亩。
●南方日报记者吴利婷实习生陈梓欣
打造产业园区标杆缓解企业“用地难”
近年来，随着汕头城镇化不断推进，一些低门槛、低成本的工业用地已由“产业温床”沦为“低效用地”，“工改工”势在必行。然而，由于利益平衡困难、空间腾挪复杂等原因，加之相比于顺德等地，汕头缺乏承接深圳、广州工业特别是制造业外溢的条件，市场自主性不足，“工改工”在实施过程中面临诸多困难。
记者了解到，珠三角诸多城市中“工改工”已形成广泛经验，广州采取政府主导的“应储尽储”模式，深圳激励市场主体对旧工业区进行改造，佛山则通过政策和资金支持来促成“自下而上、市场参与”的模式、顺德村改在全省掀起学习热潮……
他山之石，可以攻玉。汕头根据自身发展模式和转型诉求，在“工改工”的规划统筹、治理协同、实施模式等方面进行了相应探索。早在2018年，汕头就抢占先机，出台促进低效产业用地再利用实施意见，市十五届人大一次会议将议案《关于强化工业用地有效保障的议案》交由市政府办理以来，汕头提出“优规划、盘存量、拓增量、提效率、广招商”的办理思路，明确“出台一批创新举措、建立一批长效机制、落地一批优质项目”的办理目标。阶段以来，推进国有低效闲置土地再利用、鼓励集体留用地流转、推进村镇工业集聚区升级改造，勾画出“工改工”崭新的画卷。
位于汕头市金平工业园区的柏亚产业城，将192亩低效工业用地进行改造，总投资约10.2亿元，分三期建设，项目二期、三期将在未来4年内完成，容积率从原来的1.03一跃提升至4.87，全面建成后可入驻企业超过200家。
金平区的工业用地园区建设时间比较早，大多数项目开发程度相对较低，园区内共有工业用地340宗，其中容积率低于2.0的有211宗，涉及土地面积3083亩。针对这些低效产业用地，金平区重点在打造“三个一批”即认定一批、推进一批、培育一批上下功夫，加快工业园区“工改工”步伐。
在加快推进集体建设用地流转方面，金平区已全面完成摸查工作，并选取其中70亩成片工业用地作为启动项目，正积极引进社会资本参与，通过企业长租自管的模式，由租地企业统一进行土地整理、开发建设、运营管理和招商。大学路、潮汕路两侧月浦北轴工业集聚区、月浦共青围边工业集聚区、岐山北工业集聚区、岐山西工业集聚区集体建设用地等将以点带面，加快推进“工改工”。
低效产业用地建起现代化产业城，既能缓解中小微实体企业发展用地难、用厂房难的问题，更是促进产业集群的大好时机。截至今年6月，金平区已经推进工业园区211宗国有低效工业用地再利用；已认定21宗“工改工”建设项目，建成项目7个，平均容积率从0.83提升到3.61；在建项目10个，平均容积率从0.82提升到3.51；确定56宗用地作为低效产业用地再利用的潜在目标。
同时，金平区推广柏亚“工改工”模式，优化鮀东、同建、山兜、二围等4个村镇连片工业区“工改工”试点的升级改造，目前已有2宗启动改造前期工作。其中，山兜集体建设用地项目位于居委会后兰路与鮀中路交界北侧，总用地面积38.312亩，已通过区交易平台成功流转，并由区属国有企业操刀建设标准厂房，建成后将出租给小微企业使用。
据介绍，金平区将按照5年改造6300亩，今年实施1000亩的目标，从工业园区低效产业用地再利用、村镇连片工业区改造升级两个方面同步推进，进一步加大“工改工”工作力度，为工业产业发展提供更为有力的土地要素保障。
聚焦“三新两特一大” 加大招商引资
世界玩具看中国、中国玩具看广东、广东玩具看澄海。玩具产业是澄海区蕞具活力的支柱产业，自20世纪80年代起步，历经30多年的发展，成了国内外知名的地域性玩具制造品牌。如今，澄海正在玩具创意产业上发力，是汕头“三新两特一大”产业格局的重要组成部分。
位于东里镇河美村的中科智谷玩具产业城“工改工”项目是澄海区推进国有低效闲置土地再利用的示范项目。该项目以东里镇中小微通用厂房项目落地建设为示范，以点带面，推进全区低效、闲置土地处置、盘活、再利用。该宗“工改工”用地已由“中科智谷实业(广东)有限公司”竞得成交，成为汕头全市头部宗政府主导带方案公开出让的“工改工”项目。
目前，中科智谷玩具产业城(一期)项目已开工建设，总投资约20亿元，以园区内26栋厂房与员工宿舍为建设重点，首批9栋通用厂房已经启动建设，计划明年9月份建成交付使用，用3年时间完成一期建设，预计投产后年产值6.9亿元。
“工改工”之路上，澄海区在玩具产业发展过程中形成多个工业集聚区，日益走出一条独具特色的高质量发展之路。
以莲南工业集聚区作为突破点，澄海全面推进全区村镇工业集聚区升级改造。位于莲上镇324国道两侧的莲南工业区，面积约1620亩。这里原为连片低效厂房，以政府主导改造为主，坚持“一区一策、分类分片”的工作原则，根据具体地块的实际情况，分三个年度、采取多种改造模式进行改造。明确改造建设集“办公、科研、生产”于一体的高新、智能、绿色的玩具创意集聚区，引导澄海区传统产业升级改造，为澄海产业发展腾挪空间。项目的土地征迁、基础设施配套建设和土地出让、招商引资等工作正加紧推进，已完成起步区126亩用地地上建筑物的清拆工作，拆除80宗建筑物，建筑面积约21万平方米。
据介绍，在试点改造的基础上，澄海区将探索有效改造模式，以点带面推动全区“工改工”深入开展，力争在每个镇(街道)各谋划建设1个“工改工”示范项目。据统计，全区共有11处工业集聚区，面积约26.58平方公里。升级改造后，有利于带动周边镇村发展与集聚区内的企业扩产提效。
今年上半年，龙湖区划定工业红线万亩，紧紧围绕全市打造“三新两特一大”产业发展新格局，计划五年内打造1个三百亿、2个两百亿、4个百亿现代产业集群，实施“工改工”5000亩。其中，计划在2022年推动实施“工改工”1000亩，重点推进珠津北示范区；2023年实施“工改工”1200亩，重点推进龙湖旧工业区、龙新、龙盛、万吉、外砂片区改造。龙湖区加快启动占地244亩、总建筑面积62万平方米、计划投资25亿元的6个示范改造项目，主要发展大健康、智能制造、高端电子信息等现代产业，正探索采取民营企业自主实施、优势国有控股企业融资实施、村集体引进社会资本三种模式推进“工改工”。
广东隆源实业有限公司是濠江区一家专业生产塑料包装容器的生产厂家，厂区进行“微改造”，在保留建筑结构的基础上，将原来的分散老旧厂房联结成为一体，打通隔墙扩大内部空间。大型生产线生产车间与仓储库房的落成，同时解决了企业新设备引进安装和产品存放问题。
记者从濠江区获悉，目前已完成该企业“三旧”改造(微改造)入库及改造设计等前期基础工作，正在指导企业编制改造方案，着手进行升级改造，按照企业计划，投入资金进行升级改造，提升产能，预计改造后，每年可新增产值一个亿以上，增加税收约1500万元。
在濠江，企业积极响应“工改工”政策，通过厂房微改造和低效闲置用地“分割”投资新项目等方式率先推进“工改工”，提高了土地利用效率，拓展了生产空间，为自身产业升级创造了有利的条件。
企业“工改工”的自主性，离不开当地产业成片集群氛围和内生需求。据了解，濠江全区工业用地控制线万亩，已形成七大工业园区为主的产业布局。工业园区内大部分厂房建成年限较近，能够满足产业发展需求，推进“工改工”工作应从推进国有低效工业用地再利用和实施村镇工业集聚区升级改造两个大方向展开，重点聚焦在低效工业用地再利用上。
根据以上两个着力点，濠江区推进国有低效工业用地再利用，目前全区已认定低效产业用地38宗，面积2095.65亩。其中，园区范围内低效产业用地24宗，面积1356.99亩；园区范围外低效产业用地14宗，面积738.66亩。目前已盘活园区内低效用地再利用8宗约490亩，其中属自主改造的5宗，属分割引进产业的4宗；正在启动盘活再利用12宗，面积约770亩，争取年底前动工建设。
同时，在清理村镇工业集聚区方面，濠江重点推进适宜“工改工”的片区。经初步摸查，园区外村镇工业集聚区主要分布在三联工业区珠浦片区、渔港产业园区、马滘村镇工业集聚区、广澳工业区、埭头工业区、西墩大园工业区等片区。全区村镇集聚区面积约1429亩，涉及工业企业81家。按照集体的改造意愿和发展需求，目前已开始着手制订改造计划的村镇工业集聚区为三联工业区珠浦片区、渔港产业园区和广澳工业区三个片区，改造面积约360亩。
澄海多宗“工改工”示范项目进展全市头部
近日，记者走进位于汕头市澄海区东里镇河美村的中科智谷玩具产业城“工改工”项目，工人们正顶着烈日，在进行梁板钢筋绑扎和模板加固。尽管天气炎热，工人们挥汗如雨，但依然坚守在城市建设一线号楼首层内排架搭设已完成60%、6号楼二层模板安装完成20%，9号楼基础施工完成90%、18号楼土方开挖已完成……”中科智谷集团董事执行总裁李峰说，现在共投入劳动力300人，机械设备达30台，正在日夜赶工。目前一期工程管桩已全部施工完成，地面
已全面启动。中科智谷玩具产业城“工改工”项目是澄海区围绕“工业立市、产业强市”的决策部署，抢抓“工改工”政策先机，加快工业聚集区升级改造的缩影。今年以来，澄海一批“工改工”项目进入实质性实施阶段，多宗“工改工”示范项目开创全市头部的纪录。
玩具产业是澄海蕞具活力的支柱产业。近年来，澄海玩具传统产业加快向高质量发展和产业转型升级迈进，然而，作为全国主要玩具外贸生产基地，澄海工业用地还是比较有限。实施“工改工”，是破解澄海土地紧缺难题的现实需要，亦是推进“工业立市、产业强市”的根本出路。
以位于莲上镇324国道两侧的莲南工业集聚区作为突破点，澄海借助“工改工”政策，全面推进全区村镇工业集聚区升级改造。这个集聚区原为连片低效厂房，澄海以政府主导改造为主，坚持“一区一策、分类分片”的工作原则，分三个年度、采取多种改造模式进行改造。
自集聚区改造项目启动以来，澄海区莲上镇采取有力措施，全面完成起步区用地地上建筑物的清拆工作，拆除80宗建筑物，建筑面积约21万平方米。同时，在澄海区自然资源等部门的支持下，莲上镇同步推进集聚区基础设施配套建设和土地出让、招商引资等工作。
起步区中首宗工业用地顺利完成挂牌出让，由一家为园区内玩具产业提供后勤服务的企业竞得，成为全市头部宗政府主导村镇工业聚集区升级改造公开出让的“工改工”项目。
近期，起步区内还有三宗用地共78亩正在抓紧有关工作，拟于近期组织公开出让；同时位于莲南新美路北侧的3宗土地共115亩已开展征地组卷报批工作。
按照项目规划，莲南村镇工业集聚区将重点引进玩具产业链上下游企业，打造集“办公、科研、生产”于一体的高新、智能、绿色的玩具创意集聚区，引导传统产业升级改造，实现土地的“腾笼换鸟”。
在推进“工改工”的同时，澄海区同步开展招商引资，组织开展全面深入摸查，与多家符合进驻条件的规上企业进行座谈，向企业介绍集聚区优惠政策，了解企业投资和入驻意向，并将改造任务细化分解到各镇街，推动各镇街因地制宜、多种模式实施集聚区升级改造。
澄海区以东里镇中小微通用厂房项目落地建设为示范，以点带面，推进国有低效闲置土地再利用。
为激发改造动力，澄海区积极探索制定鼓励集体留用地流转奖补政策，对村集体新引进规上企业的，新产生税收本级得益部分大比例奖励所在村居，用于
发展，努力提升村居“工改工”积极性，打造具有澄海特色的“工改工”新引擎。中科智谷玩具产业城“工改工”项目是澄海区推进国有低效闲置土地再利用的示范项目。这块多年前出让的国有工业用地，受让企业已按期付清地价款，但未按约定时限动工建设。
今年上半年，澄海区按照闲置用地对地块进行处置，有偿收回该宗地土地使用权，并按“工改工”升级改造的有关要求将该宗用地仍按照工业用地实施带方案公开出让，由“中科智谷实业(广东)有限公司”竞得成交，成为全市头部宗政府主导带方案公开出让的“工改工”项目。
“中科智谷玩具产业城(一期)项目已开工建设，总投资约20亿元，预计投产后年产值6.9亿元。”李峰表示，将全力以赴保节点、保质量不断推进工程进度，确保澄海玩具“退城入园”首发站早日成功，助力澄海玩具企业提档升级。
●2022年汕头市政府工作报告提出，预计今年完成“工改工”6000亩以上，目前全市在动工“工改工”涉及土地面积超3000亩。
●推进汕头村镇工业集聚区低效用地38平方公里的改造是优化存量工作的重要组成部分。
●汕头已通过省政府批复或已上报省审批的土地征收成片开发方案合计征地面积17079亩，将在三年内完成实施，预计可新增产业用地8794亩。
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