“抓大片”、鼓励自改！深圳发布促进工业区转型升级方案
深圳市规划和自然资源局与深圳市工业和信息化局联合开展的《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》(以下简称《方案》)制订已于近日完成，对工业区连片改造试点片区划定计划制定、统筹研究开展、实施机制探索等工业区转型升级方面的具体工作要求进行了明确。
为落实国家“十三五”规划纲要的战略任务，日前，深圳市委市政府印发了《加快深圳国际科技产业创新中心建设总体方案》,提出要“规划建设高质量新型产业园区，改造提升传统工业区，探索园区高质量发展新路径”。本次《方案》的出台是基于深圳在科技产业创新发展方面的高目标定位，结合城市在工业区转型升级工作中的实际问题做出的重要部署。
据悉，本次《方案》所言工业区是指：在产权登记或实际用途为工业功能的用地上，有明确权属边界、运营管理边界或约定俗成名称的工业区。
深圳市规划和自然资源局方面介绍，根据调查显示，符合界定条件的工业区全市约7200个，总用地规模超过200平方公里，约占全市建设用地总量的1/4。同时，工业区内承载了全市约3/4的规模以上工业企业，贡献了全市约4/5的规模以上工业生产总值。
深圳的工业区发展总体呈现五大特征：一是规模呈明显的小型化特征，全市工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷。二是工业区主导产业布局地域差异较为明显，南部以互联网、软件和科技服务等现代服务业为主，西部以计算机、通信、电气机械等先进制造业为主，中部承接南部地区服务业外溢，制造业与服务业并存，东部则以金属、橡胶、计算机、汽车等传统制造业为主；三是工业区用地效益总体偏低，原特区内外差距较大；四是工业区营业收入集中度极高，少数排名靠前的工业区以极少的占地面积，创造了全市近半工业区营业收入；五是工业区建设形态仍以标准厂房为主，但同时也存在大量质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求的旧工业区。
然而，用地在转型升级过程中缺乏顶层设计、引导不足，尚未实现产业需求与空间供给的精准匹配，也未建立起全周期精细化的长效管理模式，距离实现多层次、高质量、可持续发展的目标还有一定的差距，因此《方案》的制定和出台意义重大，势在必行。
在产业上，通过科学引导各类产业行业布局与发展、加大产业扶持力度，力争形成定位清晰、产业集聚、空间集中、运作高效的产业发展新格局。
在空间上，以政府主导的连片工业区为突破，打造具有持续增长动力和全球竞争力的产业发展新引擎，以市场主导的各类工业区为主体，激发一批工业区自主转型升级典范。力争实现全市工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、成本适中、集约高效的高质量产业空间转型。
《方案》提出以“抓大片”为手段，强化政府统筹作用，推进工业区连片改造升级试点工作，主要包括以下措施：
一是政府划定试点片区，制定实施计划。各区政府在现状产业发展滞后、空间形态老旧、配套设施不足的工业区连片区域中，选择若干个用地规模30公顷以上的片区作为改造试点，并拟定实施计划，初步明确片区产业升级路径、主导改造模式、土地或用房贡献规模、拟落实重大公共配套设施，意向引入重大产业项目及科技基础设施等内容。
二是政府组织开展试点片区规划研究。试点片区计划经市政府批准后，各区政府将同步开展片区产业发展研究和空间整合研究，明确产业发展目标与要求，并按照产城融合原则和高标准城市设计要求，合理布局各类产业空间、配套设施和公共空间。
三是加强政策支撑推动试点片区实施。市、区政府将积极探索资金、空间、产业等多种政策的创新来促进试点片区实施。包括明确市场参与机制，鼓励符合条件的企业参与试点片区开发建设与运营管理；创新土地利用方式，探索实践产业空间以租为主、租让结合的综合利用方式；加大规划统筹力度，加强更新、整备、查违、清退等各类存量开发模式间的政策衔接，合理制定综合实施路径。
从近年来全市“工改工”类更新的实施情况来看，“工改M0”类更新规模占比较高，但“工改M1”和工业区综合整治却始终因改造利润相对较少、租售对象成本敏感等影响缺少市场动力，导致制造业空间升级乏力。对此《方案》进一步鼓励“工改M1”类更新，包括加大地价优惠力度，加强“工改工”更新结构引导等方面。
同时，《方案》提出各区可在工业区综合整治上大胆创新，先行先试。鼓励在满足《深圳市城市规划标准与准则》、不增加建筑面积的前提下，合理优化现状建筑功能；鼓励各区根据自身特点，在全市城市更新相关政策的基础上，在简化程序、优化功能、资金补贴、成本控制等方面探索合法合规、可操作性强的综合整治实施模式，调动实体企业及工业区管理主体自主参与综合整治的积极性。
值得注意的是，《方案》首先提出加强成本管控，一方面将通过合理引导拆迁补偿预期、加大对项目倒买倒卖的监督处罚力度，切实降低更新项目实施阶段改造成本；另一方面，将通过研究制定不同片区各类工业楼宇的租赁指导价和补偿标准，对于改造后符合相关条件的工业区给予租金补偿，降低项目后期运营成本。其次，《方案》提出加快落实“工改工”项目实施后的常态化产业监管机制，通过签订产业发展监管协议，全面纳入全生命周期产业监管。
一是加快出台土地利用相关政策支持工业企业自改提容，鼓励具有合法产权的产业用地在符合规划的前提下，通过综合运用新建、扩建（加建）、拆建三种方式组合的路径提高容积率，由符合规定的政府部门一站式审批。
二是完善城市更新相关政策支持工业企业自主更新，对于符合我市产业发展导向，因技术改造、扩大产能需要，由工业企业自行开展拆除重建且改造方向以普通工业用地为主的，进一步简化审批流程。
三是加快完善工业企业自改相关保障措施与机制。鼓励各区政府在过渡期安置服务、提供资金扶持、开展改造开发业务指导与帮扶等方面研究出台工业企业自改相关支持措施，蕞大程度满足实体企业自改需求。
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