解决广东民营企业用地难现状的八大建议
近年来，全省各地都制定了发展民营经济的各项优惠政策和扶持措施，清理、消除各种歧视性的规章和政策，为民营经济创造良好的发展环境。从省中小企业局对《决定》及经报市、县（市、区）人民政府批准，集体经济组织可自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地，该建设用地补办土地使用权出让手续需缴纳的土地使用权出让金可以减半征收。综合各方面的情况看，广东省民营企业用地难的现象初步得到缓解，有些地区也反映已不存在民营企业用地难的情况。但是，在当前宏观调控的情况下，工业用地控制严格，一些地方工业用地指标紧张，供需矛盾非常突出。致使不少地方用地只能向公共建设项目或大型企业和外资企业倾斜，民营企业因规模和技术发展原因，较难取得条件较好的用地，因此，民营企业也存在一定程度的用地难现象。
1、政策性调整，出现民营企业征用地难。由于国家加强对土地的宏观调控，在清理各类开发区的同时，对山岭、坡地尤其是水田，实行严格管理，严把审批关，加大了民营企业征用土地的难度。同时，群众对土地使用性质的概念认识模糊，常混淆了“农用地”与“荒野地”的区别。不少农民都有抵触情绪，给征用土地工作增加了困难。
2、土地审批办证时间长，挫伤了民营企业用地积极性。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中“严格依照法定权限审批土地，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府”的规定。企业要使用土地，必须要得到省人民政府的审批，土地管理部门的土地审批、发证制度也更加严格。据个别企业反映，征用农用坡地上报审批的手续正常情况下也要9个月时间，企业用地办证相当困难。如廉江市民营工业园开发652亩，头部期工程实施后前来要地的企业70多户，但因能提供的土地有限，头部批安置入园的仅有19户。
一些企业虽然已经有了用地指标，但由于手续繁、关卡多、时间长，因而迟迟不能取到国有土地使用证。而没有土地使用证，办不到建筑施工许可证，就不敢进行现场施工，房地产证更不能办理，企业无法抵押贷款，也难以享受到国家的有关扶持政策，严重影响了企业的发展。
3、政府的土地储备量少，难以满足民营企业迅速增长的用地需求。近年来，广东省各地民营经济发展迅猛，每年全省新增私营企业近7万户，对土地的需求量相当大，各地政府土地储备却很少，对企业的用地只能通过征地解决。但是土地征用往往牵涉农民利益，征地时间长，成本高，而不少市财政特别是县级财政非常困难，难以在短期内筹集资金补偿农民，从而影响了企业的用地。
4、工业用地价格高，给民营企业用地造成了新的困难。随着经济发展，各市城区及城区周围的土地价格不断攀升，加大了民营企业的用地成本。虽然有些市为了招商引资，政府往往将高成本征用的土地，依靠财政补贴以零地价或较低价格转让给企业，但地方财政较紧张的市，政府补贴压力大，较难运作，只能由企业直接负担，造成企业投资成本加大。如湛江市麻章区、赤坎区由于土地评估价格高，以评估价为基数按比例需上缴国家、省、市的税费比较多，导致工业用地成本价每亩超过15万元。湛江粤华水产饲料有限公司在赤坎区拟对原厂区进行扩建，征用的土地价格高达12万元/亩。
5、闲置土地处置难，加重了用地指标的压力。个别市反映，一些土地已办理使用证，占了用地指标，但长期不开发，又不肯放手，或者要价高。虽然有关部门已出台盘活闲置土地的政策，但由于没有具体的强制措施，致使闲置土地难于盘活，出现“有地的人不开发，要开发的人无地用”的现象。
6、民营企业择地办厂，出现区域性用地难。广东省不少民营企业是以来料加工的劳动密集型企业为主，企业选址建厂的主要特点是以人口、交通、配套设施为标准，都要求集中某一区域，造成区域性用地紧张。
1、区域间发展不平衡。广东省不少产业主产地集中于珠三角和部分平原地区，但这些地区人多地少。经过近几年的高速发展，可供利用的土地已大量开发利用，拓展空间十分有限。随着广东省做强做大民营企业的各项政策的实施，用地矛盾进一步加剧，而山区、半山区地区虽有较大用地潜力，但由于缺乏产业基础，硬件设施配套不完善及所处的地理位置等因素影响，未能很好形成承接产业转移的基地。
2、规划管理相对滞后。由于多数民营企业走的是小规模扩张的发展路子，加上各地对乡镇规划建设的管理相对滞后，未能适应形势发展需要，造成分散发展，土地利用率低。
3、国家用地政策收紧。从2004年4月起，国家暂停了农用地建设审批、暂停调整土地利用总体规划、暂停涉及基本农田保护区的各类规划调整，严格用地审批制度，限制开发区建设，停止新批建设用地等政策措施，使各地的用地规划、报批受到限制，制约了工业园区规划、建设。
4、征用土地成本高。由于农民利益分配与征地发展的矛盾问题，影响民营企业用地难的问题时有发生，在征地时农民往往要求过高，甚至漫天要价，有些地方还要求企业缴付较高的“保证金”，导致征地成本昂贵。征地除了要缴纳农民补偿费用外，还要缴纳占征地成本30%的税费。一些区（县）由于无资金缴纳税费，便不能为企业办理《用地批准书》，使已建的厂房物业无法办理工程验收和产权手续等。
为了解决民营企业用地难问题，近年来，全省各级政府在国家政策范围内，积极采取各项有效措施缓解民营企业用地难问题：
一是制定、完善相关政策，缓解用地难题。近年来，为解决民营企业用地困难，营造民营企业发展的宽松环境，各级政府和职能部门在国家有关用地法规、政策允许的范围内，想方设法，积极采取措施，缓解民营企业用地难题。继省出台《广东省关于支持民营经济发展若干用地政策的实施办法》之后，各地纷纷出台了相关配套政策。同时，为保证民营经济发展的平等用地，结合国家和省政府清理法规、规章和其它政策措施的工作部署，省有关部门共废止374件广东省国土资源管理规范性文件，其中清理涉及各种歧视性和不利于民营经济发展的《广东省国土厅关于贯彻执行〈广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法〉的通知》和《广东省国土厅关于加强企业改革过程的土地管理的通知》等规范性文件，缓解民营企业用地难题。江门市对民营企业用地问题制定了专门的实施细则，按照“统一规划、完善设施、提供服务”的总体要求，明确规定民企所获得的土地使用权在转让、出租、折价入股等方面的优惠政策，使民营企业用地问题基本得到解决，供求总体趋于平衡，有力地推动了全市民营经济的发展。饶平县政府对征用国有土地，工业园区内的企业以出让方式取得国有土地使用权的，一律控制在每亩3万元以内，对民营企业用地在没办法征用时，采取灵活变通手法，与管区、农民协商，采用租赁方式等，妥善解决民营企业用地困难。
二是盘活存量土地，拓宽用地渠道。各地切实抓好工业园区的开发和建设，对已购买土地而未进行基建的项目加紧与业主联系，了解原因，为其解决实际困难，协助项目早日投产。对一年以上闲置土地，与业主协商，动员其将土地转让给具备优势条件的企业上马。或者收回闲置土地，重新招商建设。同时，还为民营企业牵针引线，将国有集体企业的闲置厂房和场地出租给民营企业发展生产，缓和了民营企业用地难问题，促进民营企业的发展，又为国有集体企业增加了经济收入。清远市规定凡在市高新技术产业开发区内购买的土地使用权，从购买之日起之是起，超过两年尚未开发建设厂房的视为闲置土地；属项目投资10亿元以上，连片1000亩以上开发建设、办厂的，在六年内完成开发建设，没有开发建设完的土地视为闲置土地，由有关部门负责清理、登记、管理，报市政府批准后，交国土部门公开招标、拍买。
三是科学规划用地，提高土地利用率。各地开发区按照统一规划、统一征用、连片开发的原则，进行科学规划、合理利用、适度控制。近期省有关部门结合深入开展治理整顿土地市场秩序工作，将拟保留的102个工业园区（原有409个，包括民营科技园）的所需用地统一纳入利用总体规划。同时对民营工业园区新增建设用地所需农用地转用和占用耕地指标统一纳入年度土地利用计划统筹安排，尤其对产业政策鼓励的科技含量高的民营企业用地所需用地计划指标，进行统筹解决，并单独下达用地计划指标。各地也积极配合，对各种园区进行科学规划，合理利用。
四是妥善推进农村集体建设用地依法合理流转，积极盘活村级土地。2004年6月，省政府出台了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，允许农村集体建设用地有序合理的流转，并规定了流转的原则、条件和审批程序等，有效盘活农村集体存量建设用地。同时，不少地区根据各地村委会的实际，鼓励村级经济制定措施，通过直接出租土地和自建标准厂房，仓库等形式为民营企业提供生产经营平台及相应的配套，有效降低了企业的投资成本和风险。如鹤山市沙坪镇今年1―9月份村级经济盘活土地约1000亩，共引进项目35个，总共投资金6457万元，新建厂房商铺面积8.59万平方米，出租土地近4万平方米，有效地缓和了民营企业用地难的问题。
五是加大软环境整治力度，提高政府办事效率。各地职能部门不断转变作风，改善服务，改革办事程序，大力推行“政府提速工程”，“一个窗口办事，一条龙服务”，减少办事环节，提高办事效率。使土地审批、办证工作的透明度不断提高，审批时间明显缩短。省政府高度重视新增建设用地审批办法，将从政策上对减少用地审批环节，精简用地报批材料，缩短审批时间等方面作出规定。省国土厅对科技含量高的民营企业所需用地计划指标，实行统筹解决，单独下达用地计划指标。
为贯彻落实《决定》及有关配套文件的精神，较好地解决民营企业用地难现象，各地应按照“分类指导、梯级推进、协调发展、共同富裕”的方针，正确处理国土资源保护、开发与利用的关系，实行资源开发与节约并举，把节约放在首位，提高资源利用效率的基础上，加强对民营经济发展用地政策支持。
（一）创造公平、公正、公开的土地市场环境。各级土地行政主管部门要进一步构筑对所有企业一视同仁的用地政策和管理平台，完善土地使用权公开招标拍卖挂牌交易的各项工作制度、运作程序和监督检查机制；完善建设用地审批和土地市场交易信息定期公布制度；完善土地登记资料公开查询和土地法律法规政策咨询服务制度。
（二）简化新增建设用地审批手续。新增建设用地的报批可由土地行政主管部门直接向上级部门行文请示，已由县(市、区)级人民政府组织会审的，上级人民政府可不再召开用地会议重复会审。省级土地行政主管部门办理审查报批时间缩短为20个工作日。尽快出台《广东省新增建设用地审批报批办法》，简化新增建设用地审批手续，提高工作效率。
（三）科学规划，合理调整。有条件的地方经报有批准权人民政府批准设立民营工业园区或原有园区扩建的(包括民营科技园，下同)，所需用地必须统一纳入同级土地利用总体规划和城镇体系规划、城市(镇)总体规划。因设立或扩建工业园区确需调整现有土地利用总体规划的，由市、县(市、区)人民政府土地行政主管部门按“先进圈，后调整，总量不增加”的原则编制调整方案，报原规划审批机关批准。因工业园区具体项目建设需局部调整现有土地利用总体规划的，所需用地允许按土地利用总体规划的审批权限，由同级土地行政主管部门先办理用地预审，在办理农用地转用审批时一并报批土地利用规划局部调整方案。
（四）民营工业园区新增建设用地统一纳入年度计划。民营工业园区新增建设用地所需农用地转用和占用耕地指标统一纳入年度土地利用计划统筹安排，对符合集约用地原则且符合四类重点扶持发展的企业或其他鼓励发展的产业的工业园区新增用地，所需用地计划指标，由省土地行政主管部门统筹解决。
（五）根据城镇规划和集约经营的要求，对现有建设用地进行位置和权属调换。建设用地进行位置调换，涉及使用农用地，如可对原有建设用地进行复垦，可以保持建设用地总量不增加、农用地总量和耕地总量不减少的，可简化审批手续，由市、县(市、区)土地行政主管部门制定相关的调整土地方案、土地复垦方案和调地补偿安置方案等，按农用地转用和征用土地的权限，报有审批权的政府土地行政主管部门审核确认后实施。
（六）充分利用集体土地建设用地。经依法批准以乡镇村企业名义取得的集体土地建设用地，可由该企业申请土地登记，依法确认该企业的集体土地使用权。以农村集体经济组织名义依法取得的集体建设用地，农村集体经济组织已用于兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，由该集体经济组织提出申请，经报市、县(市、区)人民政府批准，可按变更登记的规定，将集体土地使用权变更登记到企业名下。农村集体经济组织或经农村集体经济组织同意，依照规定转移集体土地建设用地使用权的，也可按变更登记的规定，将土地使用权变更到新企业名下。
（七）严格把关，适度优惠。经市、县(市、区)人民政府批准，土地使用权出让金分期缴纳的用地单位，可按已缴出让金的份额申请办理土地使用权登记发证手续；划拨土地使用权可以设定抵押，在办理抵押登记前，应明确处置土地使用权时应补交的土地出让金数额；集体建设用地使用权可以依法设定抵押，但集体建设用地使用权人与农村集体土地所有权人不一致的，应经农村集体土地所有权人同意，该集体建设用地使用权才能依法设定抵押；集体经济组织可以自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地，该建设用地补办土地使用权出让手续需缴纳的土地使用权出让金可以减半征收。同时，对工业园区新增建设用地需缴纳的新增建设用地土地有偿使用费，属于中央财政分成的30%和省级财政分成的20%，在规定期限内缴清后，即可办理用地批复手续，其余部分经批准可在一年内分期缴清。
1.加大力度做好各类建设用地的清理工作。要对全省各类建设用地进行一次全面清理，摸清底数，为建设用地清理工作打好基础。
2.加大执法力度，通力协作整治违法用地行为。把查处违法用地作为整治用地秩序的工作重点，各地在认真组织自查的同时，积极做好自纠工作，坚决制止未经批准擅自出让、出租、私分集体土地行为。
3.建立严格的用地审批制度，及时快捷地为民营企业提供用地服务。在建设用地管理上，严格把好审批关，坚持建设项目用地预审制度，实施建设项目用地“会审联办”制度，解决用地审批过程中存在环节过多，流程过长、手续繁杂、效率不高的问题，及时快捷地为民营企业服务。
4.切实做好闲置土地的清理处置工作。组织力量对全省已批未建的闲置土地进行清理，并做好盘活工作，加大处理力度，让闲置土地发挥效益，把闲置土地重新出让给民营企业，为民营企业进一步发展创条件。
5.积极稳妥地开展农村集体建设用地有序合理的流转。根据省政府出台的《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》的有关规定，尽快出台《广东省集体建设用地使用权管理办法》等配套措施，进一步明确集体建设用地与国有建设用地的“同地、同价、同权”，规范集体建设用地流转，保护农民利益和保障民营企业建设用地。
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