》，为有效降低我省工业用地初始取得成本，扶持我省实体经济发展建立了政策基础。

　　中共中央国务院印发《生态文明体制改革总体方案》提出，要改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地出让地价水平，降低工业用地比例。

　　2015年，中央经济工作会议指出，要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中降成本就是要帮助企业降低成本，开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。因此，按照中央经济工作会议精神和省委省政府关于推进我省供给侧结构性改革的决策部署，我省制定了《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》和《广东省供给侧结构性改革降成本行动计划（2016-2018年）》，其中对于降低企业用地成本明确提出了“探索依据不同工业（产业）灵活采取弹性出让年限、只租不让、先租后让、租让结合、分期供应等多种方式供应土地，推进标准化厂房建设，降低企业初始用地成本；盘活工业用地存量以间接增加工业用地供给，促进低效存量工业用地再利用，缓解工业用地供需矛盾”。

　　近年来，随着国内经济社会的发展，实体经济成本出现了上升现象，不少工业项目因而转移到了国外。我省也出现了成本上升以及工业外迁现象。为提高我省对优质工业项目的吸引力，进一步壮大我省工业实力，我厅按照《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》的有关要求和相关法律法规政策，在前期大量调研论证工作的基础上，研究拟订了《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见》（以下简称《指导意见》），对降低实体经济初始用地成本，加强工业用地批后管理，提高土地节约集约利用程度提出了较多具有针对性的政策措施。

　　根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限是50年。各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。而有关研究报告指出，世界500强公司平均寿命约40～42年、世界1000强公司平均寿命约30年，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7～8年（数据来源凤凰财经网和《财富杂志》）。从统计数字上看，我国企业的平均寿命明显少于50年。把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。因此，为进一步降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，对于工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，均明确原则上不超过20年；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

　　为保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展，降低企业用地初始成本，提高用地单位租赁工业用地的积极性，对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，明确了土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了“2+3”的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

　　为使市场主体可以对弹性出让年限政策下的工业用地成本进行准确的经济测算，稳定市场信心，《指导意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，对土地续期使用做了进一步明确。一是依申请而续期。根据《物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定，不同于住宅用地自动续期，非住宅用地的续期使用应由土地使用者提出申请，未申请的则视为放弃续期使用。二是续期使用需经评价确定。土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让（租）方可采用协议出让（租赁）方式续期建设用地使用权，续期期限原则上不得超过20年。三是明确了续期土地价格评估规定。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

　　为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，参照《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的有关规定，对工业用地转型利用提出了具体要求。一是需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，收回原国有土地使用权后，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。二是传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限，期满后可以协议方式办理相关手续。三是对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。四是大力推进标准厂房建设，对国家和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设标准厂房容积率超过2.0的，所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。

　　为促进工业项目及时落地使用，提供工业用地利用效率，同时加强与工业用地弹性使用年期等规定衔接，参照《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中关于建立政策实施部门联动机制和建立共同监管机制的要求，针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。具体操作办法可由各地根据实际情况进行制定。

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