中山市商品厂房开发经营管理办法
头部章 总 则 头部条 为加快我市产业发展转型升级，提高土地利用产出 效率，完善龙头企业或产业集群发展配套环境，支持生产性服务 业发展，科学规划和试行商品厂房项目，规范商品厂房项目的准 入、审批和监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华 人民共和国房地产管理法》、《关于进一步落实工业用地出让制 度的通知》，参照《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产 开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《广东省 房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》等法律 法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法所称的商品厂房开发经营，是指房地产开发 企业在中山市域范围内的国有土地上进行基础设施建设、开发商 品厂房，销售、出租商品厂房或者转让商品厂房开发项目的经营 行为。 第三条 我市商品厂房开发经营，以合法创新、谨慎适度为 原则，以“镇区规划申请、部门联合评审、规范报建审批、严格 批后监管”的管理方式，规范有序地推进商品厂房租售市场的发 展。
第四条 成立“中山市商品厂房开发项目发展联席会议”（下 称联席会议），成员单位由市发展改革局、经济和信息化局、国 土资源局、环境保护局、住房城乡建设局、商务局、公安消防局、 城乡规划局、城管执法局等部门组成，负责审议商品厂房发展规 划、有关评估报告等。
联席会议下设办公室（下称办公室），设在市住房城乡建设 局，负责联席会议的联络、召集等日常工作安排。
第五条 由镇政府（含火炬开发区管委会、翠亨新区管委会、 各区办事处，以下统称镇区）组织编写《本镇（区）商品厂房发 展规划》并报送办公室，由办公室召集联席会议成员单位进行评 审（可增加若干名专家参与投票），评审通过后即获得规划准入 资格。该规划须结合本镇区产业发展情况，充分论证发展商品厂 房项目（平台）的必要性和可行性，包括全镇及周边地区产业发 展环境、本镇发展商品厂房的市场需求、商品厂房开发项目计划、 项目用地条件、服务配套设施、交通支撑能力、项目产业发展类 型、投资规模、综合效益预测等内容。
在试行阶段，每个镇区规划 1-2 个商品厂房开发试点，条件不 成熟的镇区，暂不规划试点。
第六条 我市重点发展产业型商品厂房项目，主要是以标准 厂房为主，侧重为大企业做配套，或为产业集群发展提供新空间， 提高土地利用效率。重点考虑土地资源紧张，工业化、城镇化发 展水平比较高的镇区。
第七条 符合下列条件之一的，可作为商品厂房开发项目用 地：
（一）除原出让合同有明确行业要求的外，已出让的不小于 50 亩的项目用地（含“三旧改造”项目用地，但须在改造方案中 予以明确）；
（二）拟公开出让的不小于 50 亩的工业用地（位于镇区商品 厂房发展规划区的用地可以按照商品厂房的用途进行公开出让； 出让时参照经营性用地出让政策进行公开出让，须明确商品厂房 用途，并设定产业发展类型、规划设计条件、环保要求、建筑面 积租售比等条件，并在土地证备注栏明确项目性质）；
（三）达到一定规模的锌铁棚改造项目用地，具体办法另行 规定。
招拍挂文件或出让合同有明确产业类型的工业用地，不允许 开发商品厂房项目。
第八条 项目开发主体必须是具备房地产开发资质的企业。 组建商品厂房开发企业必须按规定申请相关经营许可、领取 开发资质证书、办理工商和税务登记。 组建外商投资的商品厂房开发企业，应当依照有关外商投资 企业的法律、法规规定，办理有关审批备案手续后，按规定申请 领取开发资质证书，凭有关批准文件到工商、税务、外汇等部门 办理登记。 第九条 新设立的商品厂房开发企业应当自领取营业执照之
日起 30 日内，持下列文件到市住房城乡建设部门备案： （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （六）取得商品厂房的《国有土地使用权证》; （七）按规定需要提供的其它文件。 外商投资的商品厂房开发企业，应当自商务部门房地产备案
手续完成之日起 30 日内，持上款规定的文件向市住房城乡建设部 门申请备案。
市住房城乡建设部门应当自受理申请后 20 个工作日内向符合 条件的企业核发《暂定资质证书》。
第三章 报建审批 第十条 已取得房地产开发资质的商品厂房开发企业，拟开 发项目符合已批准的镇区商品厂房项目发展规划并符合第七条规 定的用地条件的，商品厂房开发企业应当持以下材料，向所在镇 区征求意见： （一）国有土地使用证和土地出让合同，或已确认为“三旧 改造”项目凭市政府批准的改造方案； （二）年度验资报告或出资证明；
（三）工商局批准的企业名称预先核准通知书或营业执照； （四）法定代表人及股东身份证； （五）有职称技术人员 3 人以上（其中建筑工程中级以上技 术职称 2 人，财务初级职称 1 人）职称证、身份证复印件； （六）提交项目可行性研究报告、交通影响评价报告及环境 影响评价报告（环评可暂缺）； （七）按相关规定需提交的其他资料。 第十一条 商品厂房开发企业凭镇区出具的意见和城乡规 划、住房城乡建设、国土资源、环境保护等部门审核意见，涉及 外商投资的商品厂房开发企业还需凭商务部门的审核意见，办理 相关立项、报建手续（相关手续可参照经营性房地产项目审批流 程办理）。 第十二条 商品厂房项目必须符合下列规划审批和建筑标 准： （一）项目符合城乡规划、土地利用规划及产业发展规划。 （二）项目符合控制性详细规划要求，容积率控制区间为 2.0-3.5，厂房建筑层数控制在 9 层以内，限高 50 米，配套服务设 施用房限高 100 米。 （三）严格审查划分单元分区，明确标注租赁单元；每个单 元均应符合交通、消防安全要求，每个蕞小单元必须有固定界限， 可以独立适用；对于产业型商业厂房，蕞小单元为单栋厂房的整 层，在方案审查时必须明确。
（四）项目应参照《广东省物业管理条例》有关规定设置物 业管理用房，对于配套服务用房，交通、消防等安全规范须参照 居住或商业办公楼有关技术规范。
（五）禁止商品厂房变相成为商业、住宅用房。严格审核设 计图纸，凡商品厂房建筑设计图纸，不得有诸如厨房、阳台、烟 道等居住功能设计内容（配套用房除外，宿舍不得超过总建筑面 积 5%），配套用房不得出售。
（六）项目应符合国家相关交通、消防、环保、人防等技术 规范。
（七）必须提供根据土地出让合同或“控规”规定的其它公 共服务设施。
（八）若为“三旧改造”地块，则须符合“三旧改造”政策 规定的相关内容。
第十三条 涉及容积率调整的项目，由市城乡规划局就是否 收回国有土地使用权征求市国土资源局意见，再按照法定程序将 指标落实到控规中。不需收回国有土地使用权的，市国土资源局 根据市城乡规划局出具的规划条件，按有关程序确定应补缴的地 价款，签订土地使用权出让合同补充协议。
土地出让合同有明确容积率约定的，按照约定容积率计算补 缴地价款；土地出让合同没有明确容积率约定的，按 2.5 基准容积 率计算补缴地价款。
第十四条 凡纳入中山市 44 个工业园区改造或锌铁棚改造的
项目，且被认定为商品厂房试点并列为市重点项目的工业用地， 若能在 2016 年 6 月 30 日前开工建设的，该地块基准容积率可认 定为 2.5。
项目所在镇区与建设单位要签订动工监管协议。此类项目须 按宗地计算，已报建并已领取施工许可，实际动工面积达到或超 过总建筑面积的三分之一，可享受该政策。宗地未报建部分和未 动工的其余部分，按原土地出让合同约定的容积率执行；若协议 建设期限已到期，尚未竣工验收的部分，按原土地出让合同约定， 追缴相关土地出让金。
第四章 销售与租赁管理 第十五条 商品厂房开发企业预售商品厂房时，必须经市住 房城乡建设部门批准，并领取商品厂房预售许可证。经批准预售 的商品厂房，在刊登售房广告时，须载明商品厂房预售许可证的 批准文号。 第十六条 申请商品厂房预售许可，应当提交以下资料： （一）《国有土地使用权证》（预售商品厂房项目及其土地 使用权未设定他项权）； （二）《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； （三）《建筑工程施工许可证》； （四）经规划部门批准的建设项目总平面图和各层平面图； （五）预售项目楼盘表；
（六）发展改革部门出具的备案文件已验证复印件； （七）申请预售说明报告（包括商品房的位置、地点、型号、 栋号、面积、户数、装修标准、售价、销售计划等，必须确定竣 工交付使用的时间和写明目前工程进度。工程进度要求为 7 层及 7 层以下要全部封顶，7 层以上要完成三分之二结构工程）、商品房 预售现场进度勘查登记表、销售价格表； （八）商品厂房质量保证书和使用说明书； （九）经测量公司出具房屋测绘报告； （十）预售款监管账户证明文件； （十一）预售公示资料； （十二）前期物业服务管理备案文件； （十三）经公安部门核准的门牌地址证明； （十四）法律、法规规定提交的其他资料。 市住房城乡建设部门应当自受理申请后 15 日内向符合条件的 企业核发商品厂房预售许可证。 第十七条 预售商品厂房时，买卖双方须订立预购合同，预 购合同应包括厂房的位置、地点、配套设施、荷载标准、使用功 能、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。 商品厂房开发企业应当自商品房预售合同签订之日起 30 日 内，到相关主管部门办理商品房销售合同登记备案。办理商品房 销售合同登记备案需提交以下资料： （一）《中山市商品房预售许可证》及预售证项目平面图等
或《商品房产权权属证明书》； （二）土地权利证书、用地宗地图； （三）楼盘用地示意图； （四）房地产开发企业营业执照； （五）房地产开发企业法定代表人身份证明； （六）买受人身份证明文件； （七）《中山市商品房买卖合同》； （八）按规定需要提供的其它资料。 第十八条 商品厂房预售监管按照《广东省商品房预售管理
条例》（2010 年修正本）的有关规定执行。 第十九条 商品厂房开发企业必须按照批准的详细规划组织
实施开发地块的各项基础设施和公用设施配套建设。已建成的商 品厂房由建设单位组织实施工程竣工验收工作。
第二十条 新建商品厂房，开发企业应当自厂房竣工验收合 格之日起 30 日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书。市房 地产登记主管部门自受理登记之日起 30 个工作日内，将申请登记 事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。
购买商品厂房应参照《住宅专项维修资金管理办法》缴交维 修资金，缴交标准按我市有关规定执行。
第二十一条 申请商品厂房权属登记应提交下列资料: （一）登记申请书； （二）申请人身份证明；
（三）房地产开发项目手册； （四）建设用地使用权证明； （五）建设工程符合规划的证明（含建设工程规划许可证、 建设工程规划验收批复书及规划验收图纸）； （六）房屋已竣工验收的证明； （七）修建人防工程的报建、验收资料或人防工程管理部门 核准意见； （八）房地产测绘报告； （九）经公安部门核准的门牌地址证明； （十）法律、法规规定提交的其他资料。 第二十二条 商品厂房开发企业出售厂房时，买卖双方应签 订买卖合同，并到市房地产主管部门办理房地产所有权权属转移 登记。 办理房地产所有权权属转移登记需提交以下资料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他规定需要提交的材料。 第二十三条 商业厂房出售蕞小单元划分以规划报建时单元 划分为依据。 第二十四条 商品厂房开发企业对于用于租赁的商品厂房，
必须与承租方到市住房城乡建设部门办理租赁登记备案，否则可 对房地产企业或产权所有者进行惩处。
办理租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列资料： （一）房屋租赁合同； （二）房屋租赁登记备案申请书； （三）房屋所有权证书或其他合法权属证明； （四）身份证复印件、营业执照复印件等合法资格证明材料； （五）按规定需要提交的其它资料。 第二十五条 商品厂房开发企业出售厂房建筑面积不得超过 厂房总建筑面积的 80%，市国土资源局对租赁单元不予办理房地 产权转移登记手续。
第五章 批后监管与动态评估、管控 第二十六条 加强对每个镇区商品厂房项目发展评估及可持 续发展管控，镇区在发展下一个（批）商品厂房项目前，必须向 联席会议提交上一个（批）商品厂房项目的发展评估报告，经联 席会议审议通过后，方可启动下一个（批）商品厂房项目的申报 工作。 第二十七条 镇区负责平时对商品厂房项目的监管与服务工 作，并编写镇区内商品厂房开发项目的年度发展评估报告，并报 送市联席会议审议。 由联席会议各成员单位的专业人员组建的评估及监管工作
组，对各个商品厂房开发项目进行年度或不定期检查，并提出整 改意见及建议。
第二十八条 商品厂房开发企业不得出卖、转让、出租开发 资质证书。如有违反者，由发证机关根据《广东省房地产开发经 营条例》有关规定没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开 发资格的处分。
第二十九条 加强施工过程监管，必须严格按照已批图纸施 工。监管部门在工程建设施工监管中如发现违建问题，应及时向 规划及执法部门反馈情况，迅速依法依规予以制止。不能整改者， 不得办理规划验收和综合验收，停办预售许可和确权登记。
第三十条 凡经批准建设的商品厂房开发项目，必须严格按 照规定程序办理项目竣工验收手续，如有违反规定行为的，规划、 建设、消防、人防等部门不得进行相关验收手续，并由有关主管 部门对违规行为依法进行处理。
第三十一条 商品厂房开发企业未取得《商品房预售许可证》 预售商品房的，由市住房城乡建设部门根据《广东省商品房预售 管理条例》第三十六条规定，责令停止预售，没收违法所得，可 以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的 罚款。
第三十二条 商品厂房开发企业违反本办法第二十三条规 定，由有关主管部门对其违规行为依法进行处理，并将违规行为 记入该企业及其股东的诚信档案。
第三十三条 商品厂房开发企业将未竣工验收或验收不合格 的商品厂房交付使用的，根据《建设工程质量管理条例》的有关 规定处罚。
第三十四条 国家机关工作人员在商品厂房管理工作中玩忽 职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。
第三十五条 商品厂房项目所在镇区必须加强商品厂房开发 项目审批后的施工及租售监管工作，若出现违法建设、违法预售 销售等重大违法行为，将追究镇区相关人员责任，停止该镇区今 后同类项目的审批。
第六章 附 则 第三十六条 本办法自 2015 年 4 月 30 日起施行。
抄送：市委有关部委办，市人大办公室，市政协办公室，市纪委，中山 军分区，中级法院，市检察院。
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