2022-01-04
《江门市贯彻落实广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）实施意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
为更好地贯彻落实《广东省自然资源厅 广东省工业和信息化厅 广东省生态环境厅 广东省应急管理厅 广东省消防救援总队关于印发广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）的通知》（粤自然资发〔2021〕7号）的文件精神，坚决打好村镇工业集聚区（以下简称“集聚区”）升级改造攻坚战，促进我市经济高质量发展和中心城区产城融合示范区建设，切实盘活低效建设用地，明确下一步集聚区升级改造重点任务和措施，结合我市的实际情况，提出如下实施意见。
实施我市集聚区升级改造攻坚战，以“工改工”为主攻方向，建立健全促进集聚区升级改造的体制机制和配套政策文件，系统协同高效推进集聚区土地盘整、产业再造、环境整治、安全管理等工作。采取“试点先行、重点推进、全面铺开”的模式，通过淘汰关停一批、合并搬迁一批、功能转换一批、改造提升一批，用3到5年时间使我市集聚区在社会、经济、环境效益三方面有较大提升。
健全政府统筹、部门协同、市场运作、公众参与的改造机制，坚持利益激励与倒逼促改相结合，鼓励市场主体以多种形式参与，政府与市场双向发力持续推进集聚区升级改造。集中力量推进试点项目实施改造，努力破解推进过程中遇到的痛点难点堵点问题，积极打造示范园区，形成可参照、可复制、可推广的多种改造模式。
（一）明确认定标准。村级工业园是指村集体经济组织在集体所有权土地上，现状或历史上主要是工业、仓储物流等用途且面积不少于30亩的工业集中区块。邻近的村、镇或其他企业、自然人持有的国有土地与村集体经济组织的集体土地可一并纳入连片改造。镇级工业园升级改造参照执行。村镇工业集聚区升级改造是指对符合上述条件的工业园区实施拆除重建、综合整治、功能转变等改造行为。
（二）完善调查数据库。在前期已报省自然资源厅备案的我市集聚区数据库的基础上，各县（市、区）进一步再深入调查，对符合条件的园区补充入库，并按照《关于开展珠三角村镇工业集聚区摸底调查工作的通知》完善原已入库园区的土地利用和产业发展状况信息。2021年底前，各县（市、区）对符合“三旧”改造政策要求且近期有改造计划的集聚区地块，按规定申请纳入“三旧”改造标图建库范围。
（三）加强规划引导。将集聚区升级改造工作作为市、县级国土空间总体规划的重要内容，与产业发展规划充分衔接，明确功能分区，落实建设用地规模。合理划定我市工业用地控制线，严控控制线内工业用地调整为其他用途，原则上仅允许实施“工改工”或“工改公益”，为产业改造升级留足空间。对不符合国土空间规划而无法纳入“三旧”改造范围的集聚区升级改造项目，可按程序和权限修改国土空间规划，所需城乡建设用地规模由属地县（市、区）安排，确实无法安排的，由属地县（市、区）提请市统筹协调解决，调规后的集聚区升级改造用地可纳入“三旧”改造标图建库进行项目认定实施改造。
（四）制定改造计划。各县（市、区）要在2021年底前完成编制具体改造计划，建立升级改造项目库，明确升级改造面积、范围、时序、实施步骤、改造目标等，提交市村级工业园升级改造工作领导小组办公室汇总后按要求报省自然资源厅、工业和信息化厅备案。
（五）优化升级改造模式。建立政府主导规划、企业主导改造、社会资本广泛参与的多元化改造模式，集聚区升级改造项目全面向社会资本开放，鼓励各级国资企业积极参加，各级国资、村集体和社会资本之间可以建立合资企业、组建信托资金等多种的合作模式投向集聚区升级改造项目。优化完善我市集聚区升级改造政策指南，整理试点园区的升级改造的成功经验，形成典型案例复制推广。
（六）规范拆迁补偿。鼓励拆除重建的集聚区升级改造项目由集体经济组织自行组织搬（拆）迁，拆迁补偿以产业用房、物业置换方式补偿为主，货币补偿为辅。引导原已流转、出租的土地受让人、承租人参与实施改造，或通过将拆迁补偿置换为股权、基金份额、信托份额等方式，实现拆迁补偿延时支付，减小即时支付压力。
（七）推动集聚区连片改造。符合“三旧”改造条件的聚集区鼓励连片改造，支持集体和国有工业用地混合改造。连片改造区内的集体工业用地转为国有工业用地与相邻国有工业用地一并实施改造的，连片改造区内的原国有工业用地依法转让给同一改造主体，可延长使用年限并补缴土地价款后，与相邻出让的国有工业用地合并，实行统一规划、统一改造、统一运营。
（八）推进园区综合整治。各县（市、区）政府要明确集聚区生态环境、安全生产及消防安全管理主体和管理机构，落实监管责任，全面利用生态环境、安全生产和消防安全等综合整治手段倒逼促改集聚区升级改造。生态环境部门推动集聚区开展规划环评，配套建设环境基础设施，全面加强对环境质量明显下降的集聚区及周边区域的环境执法，坚决查处偷排、超排、漏排、排污许可证照不全等环境违法行为。负有安全生产监督管理职责的部门对不符合安全生产条件、存在重大安全隐患的企业实行限期整改，对未达到整改要求的依法关闭退出，特别是要加强对集聚区小散乱差化工企业的排查整治，重点对储存、使用危险化学品的化工企业的安全生产条件进行核定。消防部门实施打通消防生命通道工程。根据集聚区建设规模，推动建设多种形式消防队伍，配齐人员，配强装备器材，实施集聚区消防安全标准管理创建工程，提升集聚区场所消防安全管理水平。
（九）支持政府挂账收储。纳入“三旧”改造的集体工业用地转为国有工业用地出让的，可由市、县级政府或土地储备机构与集体土地所有权人签订收储协议，可以约定待土地出让后，再将所缴纳的土地出让价款按不低于95%（含95%）作为收储补偿款项付拨原土地所有权人，也可以约定采取物业返还方式兑现补偿。约定物业返还方式兑现补偿的，需在土地出让条件中明确受让人需配建一定比例的物业交付给原土地所有权人。以收储方式实施的改造项目，原则上使用挂账收储模式，引导村集体将收储补偿款回流项目投资，转化为自有产业用房，保证村集体取得长期的稳定收益。
（十）支持历史用地使用人改造。对于无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31日前已签订征地协议）并流转、出租的历史用地，且符合“三旧”改造条件的，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定对其作出罚款（处理）办理完善征收手续后，属地县（市、区）政府依据经农村集体经济组织表决同意以受让人、承租人为改造主体（无需通过农村集体资产平台交易）的改造方案，可以协议出让给受让人、承租人。
（十一）提升审批效率。推进流程再造，精简报批材料，优化审批程序，深入推进“一站式服务”、“多审合一、多证合一、多测合一”等改革措施，实行“承诺受理、容缺审批”机制。各级职能部门对集聚区升级改造申请办理的有关事项设立“绿色通道”，专窗专人办理。自然资源部门办理的项目供地、规划许可和核实，住建部门办理的施工许可、预售许可、预售备案、竣工验收备案，不动产登记部门办理的首次登记、在建工程抵押登记、预告登记、分割转让登记等手续时全面落实政务服务标准化要求，进一步压缩审批时间。
（十二）创新预售和预告登记。为降低改造主体的资金压力，同时便于项目招商，使进驻企业尽快落实购买和进驻意向，提前谋划后续的设计、装修、投产等工作，允许属于商品厂房的集聚区升级改造项目向住建部门申请办理预售许可，住建部门根据各县（市、区）政府审批的改造项目认定文件和分割预（销）售方案确定蕞高可分割预售比例和项目可预售范围，对已签定商品房买卖合同的房屋办理商品房预售合同备案手续并对改造项目实施预售款监管。不动产登记部门在预售合同备案后可办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记手续。
（十三）完善分割转让规定。可允许升级改造后的项目按照幢、层等固定界限进行分割转让，可分割转让的产业类用房比例蕞高为60%，属于商品厂房的集聚区升级改造项目经所属县（市、区）政府同意可允许提高分割转让比例和可分割的基本单元放宽至“套”。按照《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》修订《江门市工业物业产权分割（分割转让）及不动产登记工作流程》，进一步明确集聚区升级改造项目分割转让和不动产登记流程。
（十四）支持在建工程抵押。允许集聚区升级改造项目按批准分割的幢、层、套办理在建工程抵押及顺位抵押，支持金融机构提供的各类创新性开发贷款办理在建工程抵押，探索其他非金融机构和自然人为集聚区升级改造项目提供贷款办理在建工程抵押的可行性。保障施工建设、抵押、预（现）售滚动开发的资金需求和防范金融风险，住建部门研究在不注销在建工程抵押登记的情况办理预（现）售许可的可行性。
（十五）落实财政奖补。制定集聚区升级改造项目财政补助扶持办法，对实施整体拆除重建的改造主体（实施改造后的土地权属人）实施建设奖励：改造后建筑容积率达到1.5至2.0（含2.0）的项目，按（改造后建筑面积×50元/平方米）标准奖励；改造后建筑容积率达到2.0至2.5（含2.5）的项目，按（改造后建筑面积×60元/平方米）标准奖励；改造后建筑容积率达到2.5至3.0（含3.0）的项目，按（改造后建筑面积×70元/平方米）标准奖励；改造后建筑容积率达到3.0以上的项目，按（改造后建筑面积×80元/平方米）标准奖励。各县（市、区）财政每年安排专项资金预算对改造项目进行奖励，市财政设立村级工业园升级改造专项扶持资金对各县（市、区）财政实际发放奖励资金给予补助，财政奖补实施期限至2023年底。对局部拆建、扩建后容积率符合上述要求的集聚区升级改造项目的增加建筑面积部分参照以上标准执行奖励。各县（市、区）可依据地区实际情况在此标准上另行增加奖励。对通过综合整治、功能转变、复垦复绿实施改造的项目，各县（市、区）可依据项目的实际改造情况给予扶持奖励。税务部门制定相关实施集聚区升级改造税收指引的细则。
（十六）强化批后监管。按照江门市村级工业园产业布局与发展指导意见明确集聚区的产业定位和发展方向。自然资源部门供地时将改造后的行业类型、投资强度、税收强度、环保准入、安全生产等要求写入土地出让合同。供地同时签订监管协议，明确具体的权利义务和监管责任，工业和信息化部门、税务部门、生态环境部门、应急部门、消防救援部门协同各级政府按职责履行对上述要求的监管责任。改造主体申请预（销）售许可和合同备案时，住建部门要求改造主体在分割预（销）售时告知受让人上述监管义务需按销售比例由受让人（含二次以上受让人）对应承担责任，并应在买卖合同里约定。对改造主体和分割转让受让人不按合同落实相应要求的，由提出该约定要求的主管部门依规依约进行处置，并追究其违约责任，提请相关职能部门实施联合惩戒等措施。
（十七）强化“三级联动”工作机制。加强市级统筹，领导小组成员单位协调解决改造过程中遇到的问题，提供政策性指导。领导小组和领导小组办公室视工作情况及时召集有关部门布置任务和统筹推进相关的工作，协调解决实际问题。各县（市、区）政府是集聚区升级改造的实施主体，须设立本辖区工作领导机构、办公室和相应工作专班，根据辖区集聚区升级改造的方向定位，负责统筹推进辖区集聚区升级改造各项工作。各镇（街）政府是集聚区升级改造的责任主体，负责本辖区集聚区升级改造具体工作的推进落实。
（十八）建立督查考核机制。各职能部门和各县（市、区）政府要把集聚区升级改造工作纳入重点工作落实推进，按照职责分工，明确任务，建立工作计划，落实责任单位和责任人，列明时间表和路线图，倒排工期，挂图作战。领导小组将各项任务纳入重点督查考核内容，将落实情况纳入绩效考核，定期进行工作任务完成情况通报，对工作进度缓慢的地区进行挂点督导，确保改造工作顺利推进。对工作任务完成情况突出的县（市、区）、镇（街）政府给予新增建设用地指标奖励，工作突出的单位、个人优先考虑评先评优。对积极配合开展工作并取得成效的村集体组织、村干部给予专项奖励。
（十九）建立防范机制。针对集聚区升级改造中可能存在的廉政、社会、经济、金融、环境、安全生产等风险，做好风险防范化解工作。各县（市、区）政府在项目前期做好政策、投融资与社会稳定等风险评估和廉政风险点排查，根据排查结果制定防范措施和应急预案，及时向涉及升级改造的利益人公开信息和做好沟通宣传工作，妥善处理相关问题，化解相关矛盾，并将评估、处置等相关工作情况及时向上级汇报。推进过程中特别要谨慎处理仍在生产的集聚区升级改造，要做好产业过渡与升级改造的衔接，避免出现产业生产和集体收益出现“休克”现象。
（二十）强化宣传引导。充分利用信息网络、新闻媒体、专家论坛等多种形式，加大政策宣传力度，跟踪报道成效明显提升的示范园区，宣传升级改造的好经验、好做法，引导更多的集聚区积极参与升级改造。依托相关行业协会，建立本地化招商服务平台，加强园区升级改造项目策划推介和招商建设工作，营造全社会高度关注、积极投资集聚区升级改造的良好氛围。
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