厂房也被中介盯上！珠三角工业地产是如何炒起来的？
南方网讯（全媒体记者/项仙君 实习生/蓝元）“整整一个月，我跑遍了珠三角，才知道要找个合适的厂房有多难，几乎所有像样的厂房都握在二房东手里！”站在近四十度高温的太阳底下，广州天宏包装材料公司的总经理老张耷拉着头，焦急地抹去脸上的汗水。在粤办厂18年的他没想到，合同签订尚未满一年，租期十年的厂房二房东说收回就收回了。找厂房的这一个月里，曾获评“杰出赣商”的他对那些打着工业地产名号的公司满是怨忿。
记者调查发现，珠三角地区工业地产有快速向少数公司手中聚拢的迹象，一场从深圳、广州、东莞到惠州、佛山、中山的“圈厂运动”正热火朝天地进行。“当前做工业地产租赁的人很多，90%以上的空置厂房都被二房东吃下。”广州诺邦房地产中介服务有限公司的邬先生介绍，行业里称那些从原房东手中租下厂房再次转租以赚溢价的投资客为“二房东”。
老张被收回的厂房坐落于广州市南沙区东涌镇东导村，近两万平方米工业园区里有包括老张的广州天宏包装材料有限公司在内三家企业。2017年6月，因未在规定期限内报送年度报告，在登记住所无法取得联系并连续两年未进行申报纳税，原房东某纸器有限公司被南沙区市场和质量监督管理局吊销企业营业执照。
公司倒闭了，偌大的空置厂房却很快被投资客瞄上。广州市中润物业租赁有限公司以每平方米9元的租金拿下该园区，又以每平方米14元的价格分租给了老张。
本以为这比他原在番禺南村的厂房租金便宜，可事情却没有想象中的简单。虽已有五六次的搬厂经验，合同里的附加条件还是让头一回遭遇“二房东”的老张吓了一跳：撇开租金之外，既要收空地分摊费、物业管理费，厂房使用面积还得“打个八折”，即要加上20%左右的公摊面积。除了租用变压器每月23元/ KVA的基本电费和电度电价，二房东另加收每度0.15元的电费。即便他当时全部接受了，而今合同签订不到一年还是以各种理由被勒令搬走，“他们就是为了涨租，因为现在再租出去每平方就是二十五六了！”
在深圳开办光控自动化设备生产工厂的阿宾亦有类似经历。去年年底，他与朋友在深圳市宝安区福永街道合租厂房，厂租每平方米21元。如今半年刚过，意图单干的他再到福永街道和相邻的沙井街道一问，周围大量被“二房东”分租的厂房租金价格都涨到每平方米26元以上。
面对“掺水分”的厂房面积，在中山找厂的阿胜也苦不堪言。他向记者讲述了自己的“寻厂苦旅”，在中山市东升镇周边镇区找了三个月厂房，没想到一个比一个离谱，厂房面积虚报40%，综合电费高出国电50%，租金更喊出了比原房东高60%的价格，“二房东甚至当着我们的面说，除了与他合作，我们不可能在村委和社区租到其他厂房。”
目前，厂租节节攀升已成为工业地产的趋势，做了十年地产中介的邬先生告诉记者，他是眼睁睁地看着租金不断跳涨：在2013年前，工厂租金基本稳定，二房东极少。但自那之后，一些人开始炒厂房，随着加入的人越来越多，租金逐渐上涨。2015年，广州市南沙区东涌镇每平方米月租才12-13元；2016年底报价达到15-16元；2017年上半年报价16-17元；2017年下半年普遍报价就涨到了20元左右，而现在已经到了二十五六了。
广州市尚酷物业管理有限公司何先生表示，“二房东”现象从2013年开始从深圳蔓延到广州并迅速盛行，如今已覆盖整个珠三角地区。以前原房主租赁厂房严守行规，采用厂租每三年增长10%的收益模式，厂房租赁面积按房产证面积计算“不缩水”。而“二房东”出现伊始也仅是以租金溢价获利，到2016年却开启了增收费用、虚增面积的“新玩法”，“番禺区揽核镇上坭村有个4800平方米的厂房，二房东对外虚报5800平方米，19元租回来，26元租出去，口气很硬，爱租不租，厂房租赁市场整个都被二房东搞乱了。”
记者致电广州12345政府服务热线，反映工业厂房租金跳涨、厂房面积虚增情况，咨询有没有相关部门进行管理。工作人员回复称，目前暂无对应的政府职能部门或相应政策对工业地产“二房东”现象进行规制，若房东正常授权“二房东”进行分租，厂房租金的高低则由市场调节所定，而“二房东”与租客合同协议出现分歧，可通过协商沟通或法律途径自行解决纠纷。
根据著名地产咨询机构仲量联行发布的《2017年广东产业地产发展白皮书》披露，随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈，产业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐，一跃成为近些年来房地产投资热点。在产业升级的大环境下，产业地产具有广阔的发展前景。随着广东省楼市调控继续推进，部分资本涌入产业地产。
仲量联行华南区工业地产部总监张宁介绍，随着珠三角地区城市加快传统产业升级、促进工业经济转型，增值服务较低的加工制造业逐渐出走深圳、广州，朝东莞、惠州、佛山和中山分南线和西线两条路径迁移，而工业物业租赁市场的投资热点亦伴随左右。
记者来到广州市中润物业租赁有限公司在番禺区石碁镇的办公楼，该公司的招商顾问吴小姐说，公司光是在番禺区和南沙区租赁的工业园区就达九个。据公开资料显示，该公司董事长熊先生来自湖南，其“工业地产”远不止这些，名下的公司还有广州市楚东物业管理有限公司和广州市君澜物业管理有限公司。此外，该负责人又以投资人身份投资了广州市瀚澜物业管理有限公司、广州市扬子物业管理有限公司、广州市中楚云谷物业管理有限公司、厦门中创盈科物业管理有限公司以及广州荷花酒店公寓管理有限公司，其圈厂的足迹从深圳、东莞辐射顺德、佛山珠三角地区，绵延至厦门等地。
新塘镇合东物业管理有限公司的小列向记者介绍，据他多年从事工业地产中介的经验，目前广州市工业地产“二房东”类型的物业管理有限公司数量超过100家，公司内部多设有由拥有地产中介工作背景的人员组成的市场调查队伍。“嗅觉灵敏的他们能在比地产中介还要早的时间找到闲置厂房，并快速揽下。”
“二房东一下把空厂房全包下来了，他们通常多人合作，交给我们的三个月保证金很快就能从租客手中再收回来，实际上都不用拿出什么本钱来做生意。”番禺南村某工业园区房东何女士去年将自家厂房以每平方米20元租金整租给“二房东”，不到一个月厂房便被分租完毕。她坦言，因担心空置，如今房东们也更愿意把厂房租给投资客，“相比办厂的，他们的实力更雄厚，租金从不拖欠且不用我们耗心费力进行日常管理。”
尚酷物业管理有限公司何先生告诉记者，一些房东在出租物业时合同中也有不允许转租的条款，但“二房东”仍有各种方法迫使其“接受现实”，譬如谎称公司资金链断裂，只能通过转租填补租金漏洞等，该类手法行业俗称“暗包”或“阴包”。而对于房东来说，只要能收到租金，租给谁其实他们并不在意。
据何先生分析，由于近年经济景气回升，加之住宅地产频频受到宏观政策调控，而且很多旧有厂房被改造成商业用途，工业地产的升值空间变大，很快便招致“掘金潮”。目前，广州工业地产中介领域以广州市昊信工业地产有限公司规模最大。而在工业地产租赁市场，广州中兴伟业物业管理有限公司、广州市中润物业租赁有限公司以及广州百众物业管理有限公司三家“二房东”占领市场份额最重。这些“二房东”往往也要通过地产中介来寻找房源和租客，而对地产中介来说，他们在给房东找“二房东”以及给“二房东”找租客的过程中，可以分别收取两次中介费，这在客观上也助长了一手房源紧张的情况。
东莞锦捷物业投资公司谭先生透露，聚焦珠三角地区工业地产租赁市场的投资客中大部分人为湖南人，以湖南娄底地区最多，在深圳、东莞和惠州“圈厂”最甚。他们甚至成立了一个商会，逢年过节相聚一起交流各地区产业发展风向，以便进一步投资。
“市场内十米高厂房仓库招租，空地大”、“独院厂房仓库招租”、“找厂房就找我”，记者在广州市增城区新塘镇东洲水产品批发市场大门对面看到，一闲置仓库的外墙被各类工业园厂房出租的广告填满。
“在新塘镇，像这样面积达12000平方米、高12米的厂房找出来总共不到10个，而现在空出来的顶多3个。”小列告诉记者，厂租价格的上涨一定程度上是工业地产租赁市场“供不应求”所致，而部分企业对生产条件和货品储存有硬性要求，厂租根据厂房高度和车间距离不同会有差异。
东莞锦捷物业投资公司谭先生介绍，他们手中的厂房主要通过私人签约、“招拍挂”以及与村民合作的方式而来。私人签约通常采用六押一付的租赁模式，若空置期过长，则转给实力更好的“三房东”、“四房东”，公摊面积也会不断增加，直到将厂房出租出去。与村民合作的方式则占主流，只要村里有土地缺资金，他们便可注资合作搭建厂房，再用以出租。
“我们不是投机取巧哄抬物价，也没有挤压制造业生存空间，”面对中小企业主的集体声讨，广州市中润物业租赁有限公司物业管理黄经理感到“很委屈”。他解释，物业管理公司负责提供保安配备、监控、厂房翻新、安全宣传等基础服务，本身无形中也投资了不少钱。此外，还得承担比租客更为繁重的押金负重以及厂房空置风险，“二房东”的出现并盛行本就是一种符合市场需求的风险投资行为。
在广东省房地产研究会副会长韩世同看来，受地价上涨过快的影响，厂房租金跳涨是一种必然趋势，目前许多新型产业园实际上都已经写字楼化，形态落后的工业地产逐渐商业化，甚至转化为商业地产。而加工制造业作为工业产业链的末端，伴随产业升级进程的推进，众多中小微企业必然面临外迁转移或转型升级。“二房东”投资行为在符合市场规律的情况下，不断推动周边二三线城市产业经济开发，在某种程度上亦推动了地区城镇化发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，“二房东”盛行现象很大程度上说明了各类资金正在进入工业物业市场。从引入资金的角度看，投资客的出现是可以鼓励的，它有助于盘活传统厂房项目。“当然，后续要对工业物业的使用进行规范，即坚持既有产权属性，防范随意更改项目用途。相关部门也应加强规划，以有助于真正实现此类租赁项目和产业项目的协同发展。”
某上市房地产公司的运营总监也指出，厂房资源向部分公司集中是好事，反而会促进制造业发展和产业升级，这就像规模农业有利于粮食增产一样，大量资金进入工业地产只会提高招租效率和运营规范，如果租金过高自会有市场来调节。
而广东财经大学流通经济研究所所长王先庆却持不同观点。他指出，过去珠三角地区“三来一补”加工业创造的“户户点火、村村冒烟”农村集体经济发展模式，促使大量粗放型工业区建成，而产业升级又催生了如今工业物业租赁市场。一般地产投资和物业服务收取合理租金是正常的市场现象，但在珠三角地区，庞大的“二房东”群体在正常租金背后还加收各项费用，依附土地不劳而获，是一种逃避监管的地下灰色经济，损害了国家利益并阻碍区域经济发展。“政府应重视这一被长期忽视的问题，必须进行专项研究，全面清查二房东市场的现状和弊端，分析其存在的深层根源和危害，让工业地产市场阳光化、透明化、法制化。”
对生产企业来说，他们同样显然不认为这些“二房东”有什么好处。在东莞麻涌生产钢构材料的高先生向记者抱怨：“二房东的存在纯粹就是扰乱市场，是他们把厂房租金炒高了，而且绝大部分收租不开发票不缴税，这跟吸附在我们生产企业身上的寄生虫有何差别？”
记者注意到，对于工业地产，省外已经有些地方出台了专门的管理办法。例如湖南长沙市去年就出台了《关于进一步规范工业地产发展管理办法》，明确规定工业地产项目只能面向工业企业、生产型服务业企业销售或租赁，要严格控制租售对象，不得向个人租售，也不得向工业企业、生产性服务业企业以外的对象租售。园区管委会和住房城乡建设部门应对销售价格依据相关规定进行监控，避免畸高价格对全市地产价格水平产生不良影响。
离搬离园区的最后期限越来越近，老张还是想多看几处厂房再做决定，但他心里也越来越没底：“沉重的房租压力加上不断增长的人工成本，制造业的产品价格始终上不去，不知道我的包装厂还能在广州坚持多久？”
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