商住房出路来了？深圳：存量商办可“变身”保租房专家：看规划部门能否配合了
近日，深圳市住房建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》（简称《工作指引》），明确指出下列社会存量房屋可以筹集作为保障性租赁住房：住宅；商务公寓宿舍；商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；城中村房屋；其他社会存量房屋。
值得注意的是，《工作指引》还指出，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在5月26日接受《华夏时报》记者采访时表示，对深圳楼市来讲的话，这个政策主要的目的是把一些存量项目盘活起来，像深圳工业上楼，腾出一大片工业厂房，而前期大量建设商业办公的项目，又导致大批的住宅空置。
“对楼市真正利好的影响，我觉得是（这个政策）让新市民能够安顿下来。未来的话，这些新市民还是会去买房的，先租后买的模式就会真正建立。”李宇嘉说道。
此外，还有业内人士指出，允许购买市场商品房等形式收储房源，这有利于深圳楼市去库存，减少空置。
中指研究院数据显示，截至5月25日，深圳新房住宅库存407.82万平米，可售套数为40301万套。同时，机构研究中心数据指出，2023年4月，深圳一手住宅新增预售4896套，面积47.6万平米，环比下跌超四成。截至4月底，深圳新房住宅库存404万平米，去化周期15.3个月，是近12个月的最长去化周期。
而在商务公寓方面，机构深圳区域数据显示，4月深圳商务公寓供应大幅上升，供应量约7.05万平米（预售3个＋现售1个），成交量3.91万平米，环比下跌26.43％，同比上升7.04％；成交均价63448元／平米，环比上升19.34％，同比上升0.52％。
上述数据显示，深圳存量房屋的库存压力愈发凸显，同时楼市需求出现回落的特征。此外，深圳人口负增长，也预示着深圳楼市后续需求动力不足。
5月8日，深圳市统计局发布的《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年，深圳常住人口1766.18万人。这一规模相较于2021年的1768.16万人，减少1.98万人。需要注意的是，这是深圳1979年立市以来人口首次负增长。
李宇嘉指出，这个政策对于在去库存这个方面作用很小，它主要是盘活存量项目。同时，对楼市真正利好的影响，是让新市民能够安顿下来。未来这些新市民还是会去买房的，先租后买的模式就会真正建立，而新市民在深圳扎根下来以后，未来是楼市的支撑力量。
国家高端智库研究员宋丁也于5月26日向记者表示，“社会各界方方面面都参与到这个保障性租赁住房的改建、扩建，有助于化解目前多种物业所存在的空置率问题，如商务公寓、商务产品等，减弱了它们的空置率，使这些项目能够重新启动使用。在这点上，我认为有非常明确的积极意义。”
同时，宋丁也指出，深圳推出这个政策是在和国家政策接轨。“前段时间，深圳市住房保障体系取消人才房、安居型商品房，将这两者纳入共有产权住房中去。另外，深圳加大了租赁住房的比例。所以说，整个（住房保障体系）大的方向是和国家接轨。”宋丁说。
2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确指出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。
值得注意的是，就在深圳5月19日发布上述《工作指引》的4天后，即5月23日，海口市住建局发布了《关于公开征集保障性租赁住房项目的公告》，并指出，即日起至9月30日面向社会公开征集保障性租赁住房项目，征集项目类型包括居住存量房屋、非居住存量房屋、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、集体经营性建设用地。
今年2月，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。
值得一提的是，近几年，深圳在不断加大保障性住房建设和筹集力度。深圳市住房和建设局相关负责人曾公开介绍说，2022年，全市建设和筹集保障性住房14.2万套（间），供应分配12万套（间），超额完成全年任务。2023年，全市计划建设筹集保障性住房18.5万套（间），其中保障性租赁住房16万套（间）。
虽说深圳出台《工作指引》明确表示社会存量房屋可以筹集作为保障性租赁住房，但是执行起来的难度较大，完成深圳保障性租赁住房任务仍十分艰巨。
“（这个政策）听起来很理想化，但是执行起来是困难重重。因为我们知道深圳所谈到的这么多的房源，这么多的个体系统，比如说园区工业宿舍、商务公寓等等，所有的说白了，就是过去闲置的物业经过改造进入到保障房系列里面。但是从使用来讲的话，要去征集这样的房屋，要面临一系列的产权变更问题和法律问题，其中也面临着很多的技术问题。”宋丁说。
同时，李宇嘉也说道：“（新政策）执行的难度在于这些非居住类的，工业、商业办公、酒店等规划和实际用途与住宅不一致，在消防安全上面的话，很难改造，成本比较大，很难获得消防安全部门的背书。还有就是获得保租房的身份的话，还得规划部门要同意，但是规划部门觉得本来就是商业办公、工业的（房源）去搞成租赁居住，可能不会配合。另外，市场主体运营这类房源的积极性不高，因为投资回收期太长，这是最主要的问题。”
不过，可以预见的是，随着保障性租赁住房的大量入市，深圳出租房屋的数量将会增加，同时也会影响租金水平。
宋丁表示：“如果深圳将来大规模的建设保障性租赁住房，那保障性租赁住房一定是最便宜的（房源），因为要尽量接近普通消费者的租房的需求。所以从全市的平均租金的来讲，肯定会降下来。这是一个大的趋势。”
李宇嘉则称：“（保障性租赁住房的入市）肯定是有利于降低租金水平，未来（租赁性住房）的供应量很大，把一些原来不是租赁住房的，转为租赁住房，这样的话，供应的规模就增加了。那么肯定会降低（深圳的租金水平），而且近期深圳的租金也开始下降了。”
机构门店的成交数据显示，2022年租赁市场交易量同比下跌28％。行情不好的情况下，不少房东减租吸客，租金73元／平米·月，同比下跌3％。
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