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基层探索关于茂名工业用地市场化配置改革工作的对策建议

admin9个月前 (09-27)广东产业信息33

　　为深入贯彻落实中央经济工作会议精神和省委、省政府决策部署，2017年，原省国土资源厅印发《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）的通知》（粤国土资规字〔20173 〕号），要求各地职能部门切实降低工业企业用地初始成本，扩大工业用地有效供给，提高工业用地节约集约利用水平，推进工业用地市场化配置改革工作。

　　2018年以来，据不完全统计，茂名市落实工业用地市场化配置改革案例7宗（含降低用地初始成本），其中：通过“20年弹性年期”政策公开租赁土地2宗，面积5.375公顷，成交金额1229.41万元；通过“基准地价70%”优惠政策出让工业用地5宗，面积6.8193公顷，为企业节省初始用地成本585.8万元。

　　2018年1月，经国务院同意，原国土资源部印发《关于开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作的通知》，在部分省（自治区、直辖市）部署开展规划编制试点工作，为全面开展新一轮土地利用总体规划编制工作积累实践经验。

　　2019年1月4日《中华人民共和国土地管理法》修正案（草案）征求意见稿提出，依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据，已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。

　　目前茂名使用的土地利用总体规划是2008年批准实施的，将于2020年到期；根据2018年省政府《关于茂名市城市总体规划（2011-2035）的批复》，本轮城市规划期至2035年；2019年5月28日，自然资源部印发《关于全面开展国土空间规划工作的通知》，“多规合一”和空间规划如何衔接，将成为自然资源规划管理的重要职责。

　　《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）规定，属我省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地蕞低价标准的70%执行。按有关文件规定，茂名市辖区的工业用地为七等，蕞低价标准为288元/平方米；信宜市、高州市、化州市工业用地为十等，蕞低价标准为168元/平方米。

　　省自然资源厅《关于印发进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知》（粤自然资规字〔 2019〕8号）规定，属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地蕞低价标准的70%执行，但不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。据多个职能部门反映，目前工业用地的取得成本、前期开发和报批成本之和已超过30万元/亩，自然资源主管部门如按上述优惠价格制订出让起始价，将存在行政风险，故对绝大多数工业用地仍执行按土地市场评估价定价的做法。

　　供应工业用地使用权，必须通过公开招拍挂方式实施，不得办理协议出让或划拨供应手续。根据原省国土资源厅印发的《进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔 2017〕2号），土地出让公告中不得设置影响公平竞争的限制条件，不得在招标拍卖挂牌出让文件、竞买须知或竞买现场加设任何具有倾向性、歧义性、排他性条件。该公开竞争要求与政府定向招商引资不完全相符，有可能造成“意向企业无法落地、落地企业非意向”结果。

　　抓住 “多规合一”和空间规划机遇，以规划引导工业用地集中布局，以市场手段促进土地集约利用。一是使工业用地布局向工业园、产业转移园区等工业集中区集中，通过土地整治、产权置换等方式，将零星、分散的工业项目向工业集中区集中；政府实施城乡规划进行旧城区改造需要搬迁的工业项目符合产业政策的，经人民政府批准后，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。二是用地指标向优质项目集中。对不符合产业转型升级项目及产业集聚区、开发区以外的一般工业项目不予安排新增建设用地指标。

　　（二）继续修订有关文件，进一步明确优惠价格供应工业用地的综合条件，打消各级自然资源部门疑虑

　　多数工业企业希望依法降低拿地初始成本，将更多资金真正投入生产建设的意愿非常强烈。为贯彻落实省政府关于实体经济支持政策，对属于我省优先发展产业且用地集约的工业项目，属于高新企业的民营企业或外资企业意向竞买的，在确定出让底价时，建议根据供应政策、土地取得成本、市场评估价、产业政策、土地市场运行情况等综合定价；通过有批准权的政府集体决策机制，将定价主要向供应政策及产业政策倾斜，适当考虑其他因素。

　　电白区按此思路，对出让宗地按所在区片基准地价的70%确定挂牌起始价，从而为企业节省初始用地成本585.8万元；对红旗北路两宗工业用地公开租赁，市本级按工业用地蕞高出让年限50年评估土地市场价格，按租赁年期（20年）与工业用地可出让蕞高年期（50）的比值确定年期修正系数0.4，确定租赁起始价，也降低了企业初始用地成本。

　　对工业和产业用地依法设置出让条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，相关职能部门可针对产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标提出出让条件，经自然资源主管部门审核后，纳入土地出让方案、出让公告和合同条款，提出关联条件部门应对出让条件的履行情况进行监督。

　　例如，针对红旗北路两宗公开租赁土地，根据相关部门的意见，茂名市设置了产业准入类型为润滑油产业项目，投资强度不低于500元/平方米，综合能耗不高于1kgce/t的条件；再如，位于博贺湾新港区内两宗工业用地，滨海新区设置了宗地产业准入类型为粮油加工项目，投资强度大于200万元/亩，产值综合能耗小于0.16吨标煤/万元的条件。以上依法设置的产业、投资及能耗条件，为政府招商意向企业和产业项目提供了落地条件。