大湾区楼市观察：东莞厂租连涨后微跌议价空间加大
（原标题：大湾区楼市观察 东莞厂租连涨后微跌 议价空间加大）
华夏时报 记者李未来 见习记者 黄琼东莞报道
2013年江西人李先生与家人好友来到了东莞，做起了的“二房东”生意，其先将本地人的工业区整体租下来，再分租给一个个工厂，至今租赁范围已涉及东莞好几个镇区。李先生向《华夏时报》记者介绍，2018年是东莞厂房租金蕞高峰的时刻，到今年租金有所下降，今年空出去的厂房基本很难再出租出去了。
2013年《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（下称《意见》）为首的多份文件陆续出台，被视为深圳打响引导产业转型升级战的头部***。
《意见》强调，由于率先遇到了空间资源紧张的问题，深圳要加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系。同时，限制、淘汰落后产能。
随后，深圳产业转移，东莞成为其头部站。
《华夏时报》记者近期走访了东莞经济、人口大镇长安镇的多个工业园，了解到当地一方面随着多年发展，“二房东”厂房出租生意规模庞大，但随着热潮退去，厂房租金议价空间加大；另一方面，随着当地环保政策收严、厂租连年攀升支出加大，企业面临窘境。
张先生在深圳龙华区大浪开厂近十年，共租了两个厂房，而因为位置及装修等因素，一个厂房租金26元/平方米/月，一个却到50元/平方米/月。张先生向《华夏时报》记者表示，由于环保政策越来越紧，租金每年也在上涨，身边同样开厂的朋友搬去东莞的情况也越来越多。
2013年，《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等7份文件出台，提出引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置，限制、淘汰落后产能。这使得深圳的制鞋、模具、塑胶等传统产业企业因租金上涨外迁至东莞。
后又因制造业绿色转型要求，深圳对生产型企业排污开展节假日和夜间突击检查，沙井等工业区不少企业于2017年开始大量外迁至东莞、惠州等珠三角价格洼地区域。
与此同时，2012年便在东莞横沥办制衣厂同时开淘宝店的曾先生，去年离开了东莞。曾先生向《华夏时报》记者表示，现在淘宝生意越来越难做，厂租也从刚来的几块钱涨到了现在15块钱（元/平方米/月）了。曾先生表示，去年年底把制衣厂转让给了其他人，但身边真的因开不下去而走的人并不多，或缩小规模或节约成本，还是在继续办着。
诸葛找房数据研究中心国仕英对《华夏时报》记者表示，一方面是受深圳产业外溢影响，邻近的东莞成了“接盘侠”，带动了东莞厂租价格的上涨。另一方面是受“二房东”及“中介”的炒作，影响了厂租价格的上涨。
“目前东莞厂房大概的整租价格是，长安、虎门的租金贵点，25-26元/平方米/月；东城、寮步便宜点，18-19元/平方米/月；茶山16-17元/平方米/月；石龙14-15元/平方米/月。”李先生向《华夏时报》记者介绍，厂房租金价格和厂房新旧、地段也有关系，新厂房形象好，会往上加1-2元/平方米/月，地段好，容易招工也会贵一点点。李先生感叹，“到今年没什么客户了，空出来的厂房很难再出租。除非地段好，价格又便宜。”
《华夏时报》记者走访了长安镇宵边第二工业区发现，该工业区内数个厂房被分割成若干个小厂房供入驻企业自由选择租赁。在中介陈先生的带领下，参观了数个刚空出的厂房。陈先生介绍，该楼原先是制鞋厂，一共三层，现在全部搬走了。租用方可以根据自己的需求，选择租用面积，不用要求一次性全租。
陈先生告诉记者，目前这边的大多数厂房都是被其他公司或者个人承包，再分租给各个工厂。
而对于价格方面，陈先生表示，大概在16-17元/平方米/月。随后负责该厂房的“二房东”给记者计算了该厂房的具体租金情况，《华夏时报》记者注意到，除17元/平方米/月的租金外，还有管理费2200元/月，配电1820元/月，水电费另算。
而陈先生告诉记者，在价格方面，还可以再谈，再降低1块钱问题不大。
随后，《华夏时报》记者跟随陈先生在长安镇其他几个工业区看了多处厂房发现，不少制鞋厂、电子厂因各种原因搬离，再加上近期租用厂房的企业减少，而导致了空出来的厂房一两个月内都无法再次出租，厂房的议价空间加大。
李先生告诉《华夏时报》记者，从去年年底到现在，东莞整体的租金下降了2元/平方米/月左右。
中原投资部总经理杨创慧就此向《华夏时报》记者表示，东莞近几年厂租上涨，一方面是早年深圳产业的外溢，另一方面东莞产业链越来越成熟也吸引了不少新产业。
另外，杨创慧表示，中美贸易战以及经济下行的压力下，产业生存压力增加，尤其一些产业的关税增加，导致一些厂房空置率提升。
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