富豪变“负豪”广东中山土地乱象“遗祸”
从全村倒数第三穷，到改革开放之初的首批万元户，再到三十多岁身价过亿。商海沉浮数十载的唐山老板张志东，蕞终选择手持2.5亿元现金只身入粤，落户一座因孙中山而得名的城市——中山市。如果一切顺利似乎他就是如今的另一颗商业明珠，但遗憾的是，因中山土地乱象“遗祸”，蕞终却折戟中山。
从中山市政府将其招商而来，到一路政策“绿色通道”允许项目边建边批，再到地块“双规”不符、无法报建，致使项目接连瘫痪、多家公司连锁性破产。蕞后，政府一纸“土地闲置令”再被强征几千万元，负债数亿而归。
《中国经营报》记者调查中发现，类似深陷当地土地“遗祸”的企业并非个例，不知在今后能否不再上演？
53岁的张志东皮肤黝黑，身宽体胖，软塌塌的头发时常帖服于前额，一件沁透汗渍的T恤衫会连穿几天，丝毫看不出他曾身价过亿，而唯一能证明其曾经老板身份的只有身边的一辆奔驰商务车。
在1980年之前，唐山丰润县(现为丰润区)新军屯镇新军屯村倒数第三穷，正是张志东的家。也正是在上世纪80年初期，改革开放的风刚刚从广东吹到河北，16岁的他便开始了跑海生意——贩鱼。一辆自行车搭着两个筐，160多里地，两天一趟的频次，他开始穿梭往返于唐山的各大集市。
凭借着机灵的头脑，张志东在17岁靠自己的努力，花了495元买入人生头部辆济南轻骑摩托车，此后，他又从摩托车换上了柴油三轮车，再到唐山地区头部辆罗马尼亚产的达契亚小货车，张志东一路从贩鱼生意转战汽配维修，又从汽配维修逐渐深耕到燃气灶具行业和房地产行业，至2008年，他的身价以亿计算。
但也是在2008年，他却选择清空了所有唐山手持物业，变现2.5亿元后选择只身前往广东，试图开拓另一片天地。
彼时，广东省国内知名民企招商会上，张志东旗下的天润盛兴金属原材料市场公司(以下简称“天润公司”)被中山市以当年“3·28”重大招商项目收入囊中，其所计划开发的天润金属原材料市场项目获得政府方面许诺500亩商业土地，用以开发产业地产。中山市多份文件显示，该项目落地后，将助力中山市五金、家电产业聚集和转型升级，降低企业整体生产成本。
据悉，项目总投资3.2亿元，投产后年交易额将超过160亿元，税收超亿元，将涵盖金属原材料交易、物流、商务酒店等业态。由此，该项目也连续多年列为中山市重点项目，以及被市政府列为首批“绿色通道”项目，甚至在2014年还被中山市经信局列为中山市第二批上规上限培育企业名录，并给予相关奖励。
但从2008年双方签约以来，政府应允的500亩商业用地因为政府征地进展缓慢等原因迟迟难以到位，致使项目停滞不前。直至2012年，中山市阜沙镇政府才将500亩土地中的227.7亩左右的土地收储完毕，并通过招拍挂方式出让给张志东及搭档。
据了解，这227.7亩土地中，并非当初许诺的商业用地，而是由多种土地性质的地块拼凑组合而成，其中包含160亩工业用地、48.5亩住宅用地、19.3亩商业用地。
“当时政府说半年后帮助协调土地转功能，以28万元/亩的价格补缴转功能费就可以，事实上，这在当时也是政策允许的。”张志东说。而为了加快项目建设，借助于中山市招商引资“绿色通道”，以及阜沙镇政府多次协调中山市各部门，允许天润公司未批先建，同时启动招商运营，以及后续调整各相关地块土地性质。
但是，当初多个加盖政府印章的并未履行其诺言，直至2013年11月，中山市一纸命令，将土地转功能事项关闸，也就意味着张志东手里的227.7亩的土地将无法转变成商业土地性质，而由于无法取得合法手续，此前招商来的300多户生产企业和商户纷纷退出，前期投入开发的数亿现金也成为泡影。
为此，阜沙镇政府前后8次向中山市政府打报告、写请示，希望中山市政府予以放行。据2014年阜沙镇政府向中山市政府的请示报告中显示，由于转功能关闸影响，目前该项目招商引资和资金回笼面临极大困难，存在资金链断裂风险，存在商户上访和项目烂尾等风险隐患，但镇政府的努力至今杳无音信。
据记者了解，2012年，中山市润丰房地产公司以115万元/亩的价格举牌拍得的，位于中山市五桂山镇90亩住宅用地(以下简称“五桂山项目”)，以及阜沙镇天润盛兴工业园二期的19亩土地(以下简称“天润二期项目”)均存在类似情况。
据了解，五桂山项目虽然是以住宅性质拍下，但土地在拍卖时仍为耕地，而规划上却是工业用地。当开发商在申请规划报建时才发现双规不符，规划局难以为其通过相关手续。而天润二期项目则出现土地为工业性质，规划上则为住宅，同样双规不符无法报建。
此外，中山市政协委员、广东理丹电子科技股份有限公司负责人邝伟雄此前在市政协会议上发言称，公司通过招拍挂程序，购置了一处土地用以厂房扩建，经过2年建设，厂房也已完工，但当公司前往规划部门申办建筑综合验收时，却被告知该土地并非工业建设用地，而是“城市绿化用地”。邝伟雄此前提出质疑称，“国土局的用地性质为何与规划局性质不一样？厂房建设好2个多月却不能验收，让我很困惑。”
而据《南方日报》报道称，类似邝伟雄的发言引起多位委员的共鸣，“国土的规划与规划局的规划是脱节的。”政协委员缪怀兴建议，政府应对多规合一早早政治，要充分理解办企业的难处。为此，中山市规划局相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，“很多重点项目不能落地，焦点就在于‘三规’不合一。”而为了解决多规不统一问题，中山市也正在紧锣密鼓推进相关工作。
中山市规划局相关负责人在接受《南方都市报》记者采访时表示，中山市的国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划三大规划的编制部门分别是发改局、城乡规划局和国土局。由于规划主体、技术标准和编制办法、实施手段和监督机制不同，以及各部门规划期限、规划目标的差异，造成三规中涉及空间资源利用的内容不协调、表述方式不一致。
市规划局相关负责人说，规划不一，导致了土地资源浪费、开发管理混乱、建设成本增加，削弱了各自的严肃性和权威性，使得规划频繁修改，无法在城市形成明确的建设和保护空间，给城市规划建设管理带来诸多问题。多规各自为政，使得空间规划与经济发展规划脱节，规划无法紧扣城市发展脉搏，往往造成公共服务设施、市政基础设施建设配套不足，导致投资浪费。
为此，中山市规划局相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，相关问题应有中山市政府和阜沙镇政府作出解释。“一般而言，相关规划是阜沙镇将规划编制报送报给我们，由我们再报至市政府，但蕞终市政府是否作出修改或认可我们不得而知，因为这是直接由市政府反馈给镇政府，所以说我们对当地实际规划情况并不了解。另外，这主要是因为历史遗留问题，可能和政府多个部门衔接有关系。”
据张志东介绍，他在中山的多个项目累计总投入4.5亿元，其中有2.5亿元是自己从唐山带来，其他的还包括银行贷款1.1亿元，民间融资近1亿元。但因为项目始终无法办理合法手续，所以难以从银行贷款，被迫转向了民间，而蕞终拖垮张志东的也正是高额的民间借贷。
2017年，天润公司正式破产，外债总计4.5亿元，连带两股东旗下的5家公司也直接倒闭，甚至包括各相关公司的供应商公司也间接倒闭30家。“因为当时项目都无法开工，无法转变土地性质，无法办理合法手续，此前一直盈利的其他公司也相继为中山项目输血，蕞终导致整体资金链彻底断裂。”张志东说，项目共计亏损5.8亿元，至今他和搭档还有1.2亿元负债。
随后，中山市国土局因上述天润盛兴金属原材料市场项目尚未办理开工许可，涉嫌土地闲置，要求其缴纳土地闲置费7600万元(已缴纳)。为此，张志东也将阜沙镇政府、中山市国土局、中山市政府告上法庭。
张志东代理律师、河北德硕律师事务所合伙人王建军在接受《中国经营报》记者采访时表示，我们不认可政府土地闲置的说法。首先，项目此前是在获得政府多部门允许，并开通“绿色通道”情况下开工建设，并已经竣工；其次，之所以没有取得开工许可相关手续，是因为政府原因导致，过错方不在原告。再次，政府作出征缴土地闲置费涉嫌程序违法，按照《闲置土地处置办法》，国土部门应当履行前置程序，即向原告下达《闲置土地认定书》，但我们并未收到。
而据记者获得的阜沙镇政府向中山市国土局出具的《项目土地闲置放行说明》(以下简称“《说明》”)材料显示，阜沙镇亦不认可该笔土地闲置费的征缴。《说明》中表示，天润盛兴原材料市场为重大招商引资项目和市重点项目，相关项目已于2014年2月全部竣工，阜沙镇分别在2013年~2015年多次向中山市政府提交相关转功能请示，但因政策原因，天润公司至今尚未将多个地块完成转功能，且涉及的多个地块均不涉及超出开发时间。“恳请中山市国土局对天润公司的用地办理闲置用地予以放行。”
王建军表示，张志东案说明中山市政府在招商引资过程中存在盲目承诺的情况，政府突然终止土地转功能事项，造成单方面“合同”终止，只是从政府行政管理角度来考虑，而没有考虑企业的损失问题，这和政府此前施政过于简单，管理混乱有较大关系。
而阜沙镇政府在回复记者采访时表示，目前改项目有关事项处于法律诉讼阶段，阜沙镇政府属于被告方，我们正在耐心等待司法结果，暂不适宜表态。为此，《中国经营报》记者也就相关问题向中山市政府发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得回应。
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