广东多地相继划定工业用地保护线 支持实体经济发展
工业是城市可持续发展的命脉，保护工业用地势在必行，正逐渐成为各大工业城市的共识。日前，广东省发布《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》，在降低企业用地成本方面，划设工业用地控制线。此前，深圳、东莞、佛山等市，相继研究并出台“工业用地保护线”相关政策，鼓励土地二次开发，提出“工改工”措施，旨在消除高房价下“工改商”“工改居”预期，在土地增量和存量上下功夫，支持实体经济发展。今年上半年，东莞市固定资产投资同比增长6.1%，在珠三角9市中排名垫底；2016年这一数据为7.7%，距离年度目标10%相差2.3个百分点。究其原因，早期的东莞粗放式快速发展，消耗了大量土地资源，因此缺乏可承载大项目的连片土地资源，难于满足优质重大项目的需求。同时，房地产市场升温催高地价，企业出现找地难、用地难的问题。据统计，东莞214家试点企业共有51宗新增土地需求。土地需求在企业需求中排在首位。“划定工业保护线有利于稳定地价。”东莞市规划局相关负责人表示，划定保护线的蕞终目的是实现“产业立市、工业强市”，打造国际制造业名城的目标。8月中旬，东莞市规划局召开东莞市工业保护线划定工作动员大会。会议提出，东莞将划定不小于365平方公里的工业保护线，占全市规划建设用地比例不低于30%。佛山市的顺德区和南海区是全国民营经济蕞为活跃的地区，经过改革开放30余年的发展，两区整体土地开发强度已超过50%，土地不足成为制约产业发展的瓶颈。位于顺德区的阿波罗环保器材有限公司的相关负责人表示，顺德制造业的转型升级需要空间。以阿波罗为例，随着销售额的快速增长，企业需要扩大产能，现有的厂房空间已显得不够用了，但周围并没有空闲土地，企业又不希望外迁到其他地方，始终在去留之间挣扎。“要像保护耕地一样保护工业用地，任何时候都要保障制造业有地可用。”佛山市市长朱伟在全市土地管理工作会议上表示。今年年初，顺德区提出划定产业发展保护区，区人大通过了《关于建设产业发展保护区暨整治提升村级工业园区报告的决议》，顺德将在2017年完成产业用地总规模不少于18万亩的产业发展保护区划定目标。如何盘活存量土地，提高工业用地集约利用程度？是每个城市必须面对的课题。当前，“工改工”成为各市打破瓶颈的办法之一。“工改”不再简单定义为“城市更新”，而是向招商引资靠拢，成为高端优质项目的载体。梳理珠三角各市关于工业用地保护线的划定，备受“高房价挤压实体经济”争议的深圳更早地进行了探索。2016年2月，深圳出台《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出划定产业区块控制线，确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。“十三五”期间，深圳将提高“工改工”比例，严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”。“工改工”类城市更新能够提高土地产出率、促进产业转型升级、完善城市功能，已成为东莞市“三旧”改造的主方向。由于东莞土地开发强度与深圳相当，但东莞的土地单位产出率仅为深圳的30.2%，因而提高土地产出率，成为东莞经济转型升级的重要手段。数据显示，过去几年，东莞市产业转型升级项目改造后当年期产值比改造前增长了1.4倍。东莞市政府出台系列政策鼓励旧厂房用地整合改造，发展传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目，如果满足一定条件，工业生产使用部分可分割出售，分割出售部分可办理独立的不动产权证。目前，佛山顺德的工业用地改造用于产业升级比例过低，仅占全区城市更新总认定面积的15.97%。据《中国产业地产投融资策略报告》显示，自2010年全面铺开“三旧”改造试点以来，东莞改造的项目中，地产项目占83.6%，产业地产项目仅有13.6%。东莞市规划局相关负责人解释，随着房价的上涨和用地矛盾的日益突出，部分开发商将工业用地改为居住用地。另外，报批手续繁杂、开发周期长、资金压力大，成为“工改工”项目的制约因素。下一步，东莞市将大力支持“工改工”，调动资金保护现有的工业平台，同时进行园区的升级改造，打造孵化器、文创园等平台，提升旧厂区的“颜值”，减少企业对“工改居”“工改商”的预期。下调“工改商”项目补偿标准是顺德的经验。8月1日，顺德发布《关于调整以挂账收储方式实施改造的城市更新项目土地出让收入分配原则的通知》，原工业用地改造后用于商住或居住用途开发的项目，补偿标准有所调整：改造后地块公开出让成交的楼面地价不高于5000元/平方米部分，对原权属人补偿标准不超过该部分土地公开出让成交价的50%；高于5000元/平方米但不高于7500元/平方米部分，补偿标准不超过25%；高于7500元/平方米部分，补偿标准10%。项目认定前无合法用地批准文件部分，原土地权属人的土地收益将按上述标准的90%执行。可见，发展“工改工”，严控“工改居”“工改商”，将是政策与市场不断博弈的过程。在先行一步的深圳，2013年以前，深圳的“工改”市场可谓“野蛮生长”，开发商通常进入“工改”市场后并不做产业，而是变相地卖办公用房、厂房，大多数项目利润率可以超过100%。随后深圳出台一系列的细化政策，实行从前后端双控到动态控制的政策监管，市场逐渐进入冷静期。（特约记者肖乃花 通讯员梁锦弟 史晓然 卢凯阳 陈奕启）
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