广东省自然资源厅关于省政协十二届四次会议第20210598号提案答复的函
您提出的《关于推动我省工业房地产规范化发展的提案》（第20210598号）收悉。经综合省工业和信息化厅、省财政厅、省住房城乡建设厅、中国人民银行广州分行、中国银保监会广东监管局等单位意见，现将办理有关情况答复如下：
印发《关于推动工业园区高质量发展的实施方案》（粤工信园区〔2020〕83号），明确各地划定工业用地保护红线时，原则上应将工业园区现状工业用地全部纳入，新设立工业园区须位于工业用地保护红线内；引导行业龙头企业、产业地产运营商等市场主体参与园区土地二级开发，投资建设工业大厦和高标准厂房等，促进工业地产健康发展。另外，在编制省级国土空间规划时，注重合理布局现代产业体系发展空间，以“一核一带一区”为引领，优化全省产业空间布局。研究将工业用地控制线面积纳入省国土空间开发保护指标体系，指导各地在国土空间规划中因地制宜科学划定工业用地控制线，引导生产空间的合理布局。
按照《广东省人民政府关于印发广东省支持重大先进制造业项目建设若干政策措施的通知》（粤府〔2021〕19号）及《广东省人民政府关于印发广东省加快先进制造业项目投资建设若干政策措施的通知》（粤府〔2021〕21号）要求，省统筹保障固定资产投资额100亿元以上重大先进制造业项目用地、用林指标，合理确定重大项目用地战略预留区域；每年安排一定用地指标用于工业项目预支使用，对各地引进符合条件的工业项目但当年用地指标确有不足的，可向省申请预支指标。对其他产业项目用地，各地可通过处置存量土地挣取用地指标统筹保障。
积极指导地市严格贯彻执行《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）、《关于支持产业转移工业园用地提升土地利用质量效益的若干意见》（粤自然资规字〔2019〕6号），对于符合规划、不改变用途的工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额；推动工业用地集聚发展，促进土地节约集约复合利用，盘活园区低效用地，进一步提升园区土地利用质量效益，推动园区土地高质量发展。印发《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号），全面实施村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动，以“工改工”为主攻方向，有效整合规划、土地、产业、环境保护、安全生产、财政、税收等政策，大力实施土地资源盘整、产业空间再造、环境质量提升、安全生产和消防安全达标四项工程，加快村镇级工业园区整治提升，为工业地产腾挪空间。
印发《进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知》（粤自然资规字〔2019〕8号），明确各地要加强工业厂房租售市场监管力度，工业厂房要直接销售或租赁给工业或与工业生产相配套的生产性服务业的市场主体。严厉打击恶意炒作、囤积工业厂房扰乱租售市场行为，严禁承租方擅自转租、分租，防止炒作工业厂房，将上述行为的中介公司纳入“黑名单”，依法对严重失信行为实施联合惩戒。鼓励各地探索创新产业载体交易和租赁制度，破除对工业用地和厂房各种形式的垄断，抑制哄抬工业地价和租金行为。
经省人民政府同意出台《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号，以下简称“通知”），允许制造业企业将其国有工业用地上的厂房或仓库在办理不动产登记之后，按照幢、层为基本单元进行分割并转让给产业链合作伙伴，分割转让后中小企业可按程序办理不动产登记和抵押融资。同时，允许其配套用房按照配套用房建筑面积占厂房、仓储用房的建筑面积比例，以幢、层为等固定界限为基本单元，随同工业物业产权分割、分割转让或抵押。此外，为支持制造业企业在保障企业自身发展需求的同时盘活工业厂房和土地，鼓励建设高标准厂房和工业大厦，该类厂房不受5年内不能多次转让以及转让后原持有人剩余的面积不低于原面积40%的限制，切实提高制造业企业的土地资源利用率，降低企业生产成本，促进实体经济高质量发展。各地级以上市可根据《通知》精神，结合当地实际制定实施细则。
一是印发《关于明确广东省“三旧”改造土地增值税补助有关事项的通知》（粤财资环〔2020〕68号）《关于统筹资金支持“三旧”改造促进高质量发展的通知》（粤财资环〔2021〕25号），自2019年度起我省实施土地增值税奖补政策，各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%部分，由省按30%的比例核定奖补该市，明确土地增值税补助范围、方式及申报流程，引导更多资金、资源投向“工改工”项目。近期省财政将下达2019年度达到奖补要求的12个地市奖补资金约4.41亿元。二是省财政设立先进制造业发展专项资金，支持“十四五”期间我省先进制造业投资，其中普惠性先进制造业投资由地级以上市统筹用于支持先进制造业投资，可用于降低用地成本、“工改工”等有关工作。
一是完善信贷管理制度，进一步明确对工业房地产项目的借款人、项目、担保方式、还款来源和贷款期限等条件的准入要求，提高企业融资效率。二是银行机构加强对开发企业准入合规性、地产项目合规性、项目资金链合规情况、贷款担保合规情况等要素审查审批，充分识别贷款的真实性和可行性，根据企业的担保能力、持续经营能力及项目特点，设定差异化的贷款条件，从源头把控风险，确保工业地产信贷的可持续性。三是创新信贷产品，开发针对工业园区建设、运营的信贷产品，加强与园区所在地政府或高新区管委会合作，在园区范围设立网点、建立网格化对接与营销机制，提供支付结算、办理业务绿色通道等配套金融服务，助力工业地产发展。四是为工业地产园区入驻企业和园区管理企业提供相关的贷款支持。如东莞银行通过“置业贷”“法人产业用房贷款”业务对工业地产园区入驻企业等企业法人发放按揭贷款，用于企业法人购置、租赁产业用房及配套用房，并由借款人分期偿还本息。
一是加强国土空间规划编制指导。继续指导各地自然资源部门在编制国土空间规划时，划定本地区工业用地控制线并将其纳入国土空间规划，对工业用地实行特殊保护；支持省有关职能部门制定全省园区发展涉及空间利用的专项规划，并纳入国土空间规划，优化全省园区空间布局。
二是做好《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》发布和实施工作。围绕20个战略性产业集群，加强政策资源协同，创建包含产业、创新、财政、金融、区域和公共服务等政策在内的集群政策工具箱，加强省市纵向联动、部门横向协同，推动政策的合理组合和灵活应用。更多采用改革的办法，运用市场化法治化手段，推动产业集群技术、人才、资本、土地等要素配置更加科学，营造一流营商环境，推动城市功能定位与集群发展协同匹配，打造区域分工合理、差异化发展的产业集群发展新格局，推动工业地产高质量发展。
三是加快研究制定高标准厂房设计规范。加快印发实施《广东省高标准厂房设计规范》《广东省高标准厂房验收规范》等技术规范，明确工业园区、高标准厂房及工业大厦的定义，针对厂区、建筑、结构和建筑设备明确设计标准、布局要求和验收标准。
四是加强工业房地产租售监管。鼓励有条件的地市建立租赁厂房监管平台，并实行网上登记备案制度；鼓励有条件的地市完善工业厂房供需信息发布机制，公布工业厂房租金指数，定期更新发布本地区工业厂房租售金参考价格，合理引导市场预期，确保租售信息公开透明。
五是继续加强工业房地产信贷支持力度。继续督促银行机构加大对工业房地产项目支持力度，要求银行机构不断完善内部机制流程，严格贷款“三查”管理加强风险管控，加强对项目运营状况、市场环境、宏观经济变动等因素的风险评价，持续加强金融产品创新，为广东省工业房地产规范化健康发展提供金融支持。
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