广东：对工业园区企业土地（厂房）闲置情况的调查报告
广东乳源经济开发区成立于1992年，并于2006年经省政府批准为省级经济开发区，规划总面积667公顷，辖有富源工业园、东阳光高科技产业园、新材料产业园、桂头仙湖创业园和绿色食品加工产业园等产业园 。然而，随着开发区发展壮大，企业用地供需矛盾日益突出，一方面，用地指标紧，另一方面，开发区内的企业存在征多用少、低效用地、厂房闲置等问题。开发区作为工业产业集聚区，强化土地集约发展，是大势所趋。为此，县开发区组织精兵强将就工业园区土地和厂房闲置问题进行深入调查了解，并提出了相应对策。现综述如下：
至2014年底，乳源产业园共有企业59家，续建企业6家，新建企业2家，初步形成了以三协电子有限公司、东阳光电容器厂、富之光电子科技（韶关）有限公司为龙头的电子元器件产业集群，以东阳光铝箔、伦扬高科（韶关）有限公司、恒扬高科（韶关）有限公司为龙头的有色金属加工（铝箔）产业集群，以冠华食品有限公司、宝华农业科技有限公司为龙头的绿色食品加工产业集群，发展以东阳光药业有限公司为龙头的生物制药产业集群。2015年新动工建设项目2个，分别是深圳高立高空作业设备项目和深圳高浓度碳酸锂项目。2015年预计将建成投产项目3个，分别是绿之源、新四海及威鸣研磨项目。
已入园企业存在土地利用率不高、企业效益低下的问题表现在富源工业园内已入园企业土地利用率不高、企业效益低下。富源工业园是综合性园区，主要产业有电子及其基材、涂附磨具、食品加工产业。电子及其基材产业厂家有三协、富之光、伦扬（电子铝箔）、恒扬（电子铝箔）四家，产值和税收贡献稳定。涂附磨具产业已建成厂家有大唐、大明、赛普、超越、南珠五家，在建有威鸣砂带项目一家，前四家空置土地较多，资金投入不足，没能产生应有效益。食品加工产业厂家有冠华、宝华、绿之源、佳佰乐四家；绿之源在建，冠华、宝华经营状况一般，佳佰乐在试产之中。
空置土地较多的企业土地利用情况：冠华食品178.34亩，未利用土地约70亩；大唐116.34亩，未利用土地约30亩；大明66.75亩，未利用土地约23亩；超越36.44亩，未利用土地约10亩；赛普91.39亩，未利用土地约40亩；鸿瀚环保设备20.0亩，未利用土地约15亩；韩东明22.95亩，未利用土地约8亩；景盛公司约50亩，自己建设用地约18亩，租给新永利公司建设约15亩，未利用土地约17亩；凌一化工100.33亩，未利用土地约46亩。上述企业取得土地总面积682.54亩，未利用土地总面积约259亩，未利用土地总面积约占取得土地总面积的37.9%。
闲置厂房基本情况：闲置厂房约有16440㎡，其中冠丽厂区约5000㎡，景盛3000㎡，韩东明2700㎡，新新塑料3000㎡，鸿瀚环保设备1500㎡，一麾1240㎡。
（一）项目供地面积比实际用地面积大。供地多，用得少的企业主要有：冠华食品179亩，大唐116亩，大明67亩，超越36亩，凌一化工100亩，赛普91亩，这些企业占用地较大，厂房闲置面积较大，围墙内还有大片土地未开发建设，杂草丛生。
（二）企业产品订单不足，被迫停产。韩东明压花模具厂，因没有市场定单，被迫停产。冠群实业公司原本生产钢球，后因水泥等市场产能过剩，没有出路，存在同样问题的还有宝丽制衣、景盛实业、环邦制衣、一麾等。据大明研磨的业主反映，这几年由于房地产市场下滑，导致大明定单偏少，2015年第一季度完全没订单，企业不敢开工，原本预定占地23亩的二期项目不敢开工，土地因此被闲置。
（三）项目落地审批难导致部分项目未能如期投产。如凌一化工公司，是2009年引进的化工项目，但至今仍没有办理好消防安全证件、安全生产许可、环评报告等，有些项目因至今无法开工。永恒实业二期胶黏剂项目，“恒扬”二期项目均因开工许可证难以办理迟迟未能开工，据永恒实业的行政主管反映，办个开工许可，需要的材料特别多，办这个证花了半年多的时间也没有办好。深圳高立商空项目，土地已规划好，但报批手续难办理，需等待省国土厅安排用地指标后才能进行“招拍挂”，该项目老板只能望“地”感叹。同样情况的还有硕成二期项目11亩，急需挂牌，本可以在3月份连同盈田项目一并挂牌，却因其他原因而推后挂牌，业主焦虑不堪。
（四）企业转移不彻底。部分投资方生产企业位于珠三角地区城市发展规划区内，属拟搬迁企业，但至今未征收企业土地，位于珠三角的厂区继续生产，主力放在珠三角生产厂区，位于我园区的厂区只是备用厂区，未正式投入使用。
（五）招商引资合同缺乏约束力，开发区自身管理力度不够。因招商引资经验不足，引进项目时所签订的协议对企业约束力不够，对企业的建设投产时间，建筑密度强度要求，容积率，征而不用减少用等现象和工业用地收回的条件等没有统一规范的条款。另外，对闲置的土地，在管理权限上，开发区管委会不是执法部门，尽管几年来会同国土部门对闲置土地也作过清理，但结果是不了了之，把土地问题清理登记上报了事，土地闲置现象因此长期存在。
（六）园区项目缺乏产业链。富源工业园是综合性园区，企业间关联度低，大多是各自为战，阻碍了园区和企业发展，如涂附研磨行业，大明、大唐、超越、赛普、南珠人造金刚石，包括正在建设的威鸣砂带，本是相关联的产业，属上游的是大明，但下游的其它企业与其关联度并不大，大唐本应拿大明的原材料，却因别的原因到外地采购等。
为进一步盘活历史遗留闲置土地（厂房）存量，防止以后出现企业土地闲置情况，提高土地利用率，有效缓解工业用地，供需矛盾，特提出如下解决措施：
第一，全面开展闲置土地（厂房）清理。建议县政府召集相关职能部门开展闲置土地（厂房）清理攻坚战，对园区供而未用或用而未尽的闲置土地（厂房）进行全面清理。同时，对园区内用地情况进行深入调查，将企业供地时间，供地面积、闲置面积、土地利用重新登记造册，特别要对闲置土地认真检查，在此基础上，根据企业闲置土地（厂房）的整改情况，充分运用法律和经济手段，提高土地利用率。
第二，因企制宜盘活企业闲置土地（厂房）。土地（厂房）的闲置的原因是复杂的，有的是管理不善，有的是产品技术质量不过关，有的是市场行情不好，因此，需要区别情况进行盘活。一是属于市场行情不好没有市场订单的，如大明、赛普、大唐等因市场行情不好，原计划二期项目因没有订单，害怕亏损均不敢上马，现有的厂房生产开工不足。对于这种企业只能采取帮助其转型和引进新合作伙伴的措施，如赛普正在与厦门钨业上市公司进行洽谈，为钨业搞代加工，类似这样的还有鸿源汽车配件有限公司则把厂房租赁给联丰塑业PVC波纹排水管生产项目，韩东明压花模具厂则引进深圳诚樱塑胶制品实业有限公司来进行合作，目前正在洽谈中，一麾厂则整体转让，现在由深圳聚能永拓新材料有限公司购置并投入生产项目，冠群实业由于水泥行业市场不景气，致使产品没订单，现在转为生产电子科技产品加工业，目前正在试产，目前鸿翰环保设备有限公司因其市场不景气，而没有上马，目前正在设法整体转让其20亩厂房土地，项目正在洽谈中。当然，企业闲置厂房出租或转让须报开发区管委会审检同意，征求发改、环保、经促、安监等部门意见，入驻项目要符合园区产业规划，环保政策和安全生产规定，投资强度，稳收贡献，亩产出不低于园区设定的标准，并与开发区管委会签订协议，对企业自行出租和转让的要限期予以清退。
第三，部分建成、部分土地闲置的，则应按整改闲置面积参照提供但未开工的闲置土地的实际情况处置。如冠华占地179亩，闲置100多亩；大唐占地116亩，闲置50亩；大明占地67亩，闲置23亩；赛普占地91亩，闲置约50亩；超越36亩，闲置约10亩；凌一化工占地100亩，从2009年开始一直在停停建建，至今仍未正式投产，且闲置土地达50亩之多，这是典型的只占地、没产出的企业。
第四，采纳县发改局2015年一季度统计季报中的建议。利用好企业所得税优惠政策促进经济发展，通过县人大常委会，以少数民族自治县条例增设条件，规定消耗土地资源、能源、环保资源多，长期处于负增长，又没有成长性的“四上”企业和不符合产业结构调整布局的企业不享受企业所得税优惠政策或部分享受企业所得税优惠政策。且在今后的招商引资中，要用好少数民族地区企业所得税优惠政策，着力发展总部经济和培育有成长性企业，助推园区企业转型和创新。
第五，制定预防土地闲置的长效机制。一是加强项目建设方案和可行性研究分析，要严格以达到一定标准的投资强度、投入产出率，年税收贡献率作为入园条件，按照节约集约用地原则，合理确定用地规模，重点引进符合产业发展方向，能够促进经济结构调整，资金实力雄厚，具有良好发展前景的大项目，确保新增用地项目质量，如信息产业相关系统建设与设备制造、集成电路、电子元器件等电子产品及所用材料、软件研发生产、汽车关键零部件生产、精密仪器设备制造等。二是加强对投资协议的规范和管理。要根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》有关规定，加强入园区项目合同管理，保持政策措施的严肃性，引导和激励企业加快建设进度，抢抓工期，确保项目快推进、快投产、快出效益。三是加强项目用地监管。主要是项目建成峻工后，国土、经促、住建等部门可会同开发区管委会对每个项目竣工验收，尤其是对建设项目依法用地和履行土地按出让合同的执行情况同时验收，如造成土地闲置的企业，则严格按照土地出让合同条款先行处理。
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