提高准入门槛！深圳工业楼宇及配套用房下月起“限购”
南方网2020年1月21日讯 自2月1日起，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《办法》）将正式施行。《办法》中不但对以后工业楼宇和配套用房的受让人条件做出了更为严格的限制，还规定工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。深圳市规划和自然资源局负责人认为，这一政策对改善深圳营商环境，促进空间提质增效，推动城市高质量可持续发展有重大意义。
深圳市规划和自然资源局、深圳市城市更新和土地整备局21日举行新闻通气会，详细介绍了这一政策出台的相关情况。
据介绍，按照深圳市2013年开始实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行），规定工业楼宇及配套用房转让需要缴纳一定比例的增值收益，这一比例约为25－40％。但目前深圳的经济环境已经发生变化，继续收取增值收益不符合国家“减税降费”、降低实体经济企业成本的要求。此外，当时的政策规定工业楼宇和配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，条件相对宽松，导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题。近年来，深圳产业发展出现多元化趋势，传统厂房结构单一且空间利用率低，难以满足不同类型的产业发展需求。
鉴于此，深圳此次对之前的《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行）进行了大幅修订，修订的主要内容包括取消工业楼宇转让增值收益、完善工业楼宇及配套用房转让规则、规范工业楼宇及工业配套用房受让人资格条件、强化产业监管等内容。
另外，修订后的《办法》中还规定，工业楼宇实行再转让时间限制。为了防止工业楼宇频繁转让影响产业发展的稳定性，结合深圳的产业发展周期，《办法》中规定工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。
“2013年的政策仅要求工业楼宇及配套用房的受让人须为经依法政策登记的企业，我们发现存在一定程度的炒作，甚至有在转让现场为购买者提供企业注册服务的现象。”深圳市城市更新和土地整备局相关负责人介绍。
为了杜绝这种列象，让工业楼宇和配套用房真正服务于实体经济，《办法》中对工业楼宇的受让人资格条件做出了限制，要求一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求，须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录）。同时允许区产业部门结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或者准入产业目录。
对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《办法》对工业配套宿舍的受让人资格条件进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30％。
举个例子，如某企业欲在福田区购买工业配套宿舍，必须满足这样的条件：在福田区持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米），且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在福田区内持有工业楼宇建筑面积的30％。该企业如果只是在福田区持有写字楼，是不具备购买配套宿舍资格的。
《办法》还分三类明确工业楼宇及配套用房的转让规则：头部类是一般工业用地上的工业楼宇及配套用房，又分为新出让用地和已出让用地。新出让用地以招拍挂用地为主，按照深圳市工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。已出让用地上工业楼宇及配套用房按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。
第二类是拆除重建类城市更新用地上的工业楼宇及配套用房，延续现行政策规定，允许更新项目实施主体自行选择分割转让、整体转让或不得转让，以保障“工改工”项目的积极性和市场的流通性。
第三类是土地整备留用地、非农建设用地及征地返还用地上的工业楼宇及配套用房，从保障村集体股份公司合法权益的角度出发，允许其自由分割转让。同时实行再转让时间的五年限制规定。
为做好新旧政策的衔接，《办法》中提出，尊重土地出让合同约定，以核发用地批准文件或签订土地出让合同的时间为节点，明确工业配套宿舍和一级线外工业楼宇受让人资格有关规定的适用时点。在《办法》实施前已签订转让合同但未办理转移登记的工业物业，不需缴纳增值收益。
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