深圳产业用地可申请提高容积率
深圳出台新规促进产业空间再造，旧厂房可通过改扩建提高容积率。南方日报记者 何俊 摄
为更好地盘活存量土地资源，促进产业用地节约集约利用，深圳市政府于近日出台《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（下称《管理规定》）。5月20日，深圳市规划和自然资源局对其进行详细解读，该局副局长王策飞介绍，深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。“可以说，这是深圳产业空间再造、产能再扩大、促进实体经济发展的重大举措。”
《管理规定》中所指的产业用地包括工业用地、物流仓储用地以及包含以上两个功能的混合用地。对这些用地进行容积调整则是指在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。
据了解，深圳市在2000年之前批准的工业厂房容积率比较低，一般只有1.6左右，在客观上留下了调高容积率的可能。如果按照现行标准提高到3—4，释放的产业空间则能实现倍增。这个《管理规定》实施后，将充分满足企业扩大产能需求，允许企业在原有厂房的基础上进行扩建，增加产业空间，并大大压缩审批流程，提高效率。初步估算，全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里。
王策飞介绍，《管理规定》将所有已出让产业用地全部纳入可申请范围，但招拍挂出让用地、城市更新项目用地、土地整备置换用地要求全部建成并完成规划验收满两年；此外，在土地用途方面，适用范围包括工业用地、物流仓储用地等产业用地；同时，因规划调整而导致产业用地之间相互转换提高容积的可参照本规定执行。
为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，进一步支持已批未建用地提容增建、已建用地因产业转型升级而开展的加改扩及拆除重建，提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施，这就给予了土地使用权人更多的选择。
为保障产业发展空间，防止产业空心化以及房地产化，《管理规定》要求产业用地容积及容积率调整应严格产业准入门槛，由产业部门负责对产业发展计划等进行审查，并严格要求产业用地提高容积及容积率后增加的建筑面积用于产业发展。《管理规定》明确普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价；无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价；符合深圳产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数，产业发展的用地成本显著降低。
王策飞介绍，企业新增的产业空间按照规定只能自用，不得转让。出租方面则在《管理规定》明确规定，出租比例原则上不超过新增建筑面积的20%，且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。因此，在后续的管理中，应按产业发展监管协议的相关要求操作进行。
《管理规定》中明确，产业用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定；未办理验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。
拆除的建（构）筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。但有两种情况不受拆除比例的限制：一是宗地面积大于5万平方米，且实际合法已建成建筑面积容积率在1.0以下（含1.0）的；二是因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的。
深圳市规划和自然资源局介绍，之所以规定这两类特殊情况，目的是为落实公共利益，便于超大规模超低利用效率产业地块合理、高效利用和重新布局，允许超大地块拆除全部建筑物后建设。据统计，深圳面积大于5万平方米且容积率小于1.0的工业用地共计336宗，面积3986公顷，分别占工业用地总数的3.99%和工业用地总面积的17.28%。因此，有必要对该部分用地进行全拆，充分挖掘产业用地空间。
一是提容增效后预计可增加产业空间1.6亿平方米。据初步分析，全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上如全部按此政策实施，可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。
二是通过有效的鼓励措施，充分调动市场主体和企业的积极性。这些鼓励措施包括：提容增效的路径丰富多元，市场主体的选择空间较大；在用地成本上，通过免除普通工业用地地价，享受产业发展导向系数，提升对市场主体的吸引力；在办理程序上，能简则简，让市场主体充分享受到“放管服”改革的红利。
三是提容增效的同时，优先保障公共利益。主要措施包括：优先无偿移交规划确定的公共利益用地，并以新增建筑面积的15%为核算基准贡献一定面积的建筑物，充分保障了公共利益的实现和公共项目落地；强化产业准入、产权限制和后期监管，确保增加的建筑面积用于产业项目，防止产业空心化和房地产化倾向，让各项优惠措施实实在在落在实体经济发展上来。
目前，深圳市规划和自然资源局及各区管理局已经做好相关准备工作，有提容需求、盼望已久的企业单位可按规定向管理局提出申请。在审批方面，将大力精简程序，实行管理局、区二级审批流程，审批时间预计由原来的6—12个月压缩为2—3个月。
《管理规定》与城市更新“工改工”有何区别？深圳市规划和自然资源局介绍，首先，《管理规定》不受拆除重建区的范围限制，处置单元为单一合法的宗地；在拆除建筑物的建成年限上由城市更新的15年缩减为10年；在拆除建筑物比例上，区别于城市更新拆除重建60%及以上建筑面积要求，《管理规定》明确拆除建筑物比例按照建筑面积不超过50%和占地面积不超过30%进行双控。
更为明确的区分则是，在产限限制方面，《管理规定》严格规定新增的建筑面积只限自用，不得转让，而城市更新是可以分割转让的；另外，在产权监管上，《管理规定》要求严格按照《产业发展监管协议》约定进行监管；在操作程序上，《管理规定》相比城市更新程序少了更新计划、规划等环节，直接由管理局审批。
总体来说，《管理规定》“工改工”要求单宗地、原主体建设、部分拆除、产权限自用，属于对原出让合同延续的处置方式。城市更新“工改工”要求更新单元（多宗土地）、主体多样化建设、全部拆除、产权无限制，属于产权和产业重构的处置方式。
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