城投这波操作很多人看不懂
自从积极投身“产投”事业以来，各地城投公司在 产业园区的开发建设与盘活 领域，介入越来越深了，任务也在加重。
过去城投和地方国企手中本就握有大量园区、厂房资产，如今叠加存量盘活、产业培育、发力创投、公平招商等时代任务，考验是越来越大了。
新时代下的城投，在产业培育方面的业务能力不能只停留在建设层面，而是要与本土产业链的发展进程保持更紧密的关系，完成从“建产业园”到“做产业”的转变，通过推动地方产业发展盘活存量资产，并获取经营效益。
今年小明观察了一些城投做园区和发展产业链的模式，发现不少城投已经摸索出了一些新思路。
基于开发主业，延伸强化城区规划能力
做基建本是城投的老本行，但面对开发区、产业园领域的激烈竞争，如果只抱着“顺利建设落成”的想法去做，是无法突围的。
随着《公平竞争审查条例》的实施，各地招商引资模式和理念都将面临重大转变，这对产业空间的定制化开发能力、产业生态的构建能力、企业服务能力等方面，都提出了更高要求。戳这里，了解智慧园区招商解决方案
一、开发主业精益化发展，推出空间定制化服务
现在城投做产业园不仅要懂得建，还要建得快、建得好，此外还要懂得响应和满足企业的诉求。为此，一批城投已经进化出了更强的能力。
比如深圳的龙岗城投，为了更好的响应企业对产业空间的需求而成立了专班，通过精细化倒排工期、工作项串联改并联等措施，显著提升了产业载体开发效率。
得益于在开发主业上的不断精进，龙岗城投已经获取到了实打实的管理红利。比如龙岗宝龙街道开发的宝龙智造园项目，从动工到主体结构封顶仅历时10个月，工期比原计划缩短了一个半月。
同时，这个项目还推出了“预招商+定制化”的创新建设模式，通过预招商来建立建设方与企业的前置对接，让空间设计围绕企业的“个性化”需求来量身打造。
比如龙岗城投曾为某家精密制造公司预留了设备抗微震机房，为生物科技公司预留了两层通高11米的生物发酵罐的结构空间等等……
这是十分令人欣喜的进步，这意味着城投公司在工作开展的理念和模式上，已经越来越市场化了。城投能和招商部门默契配合，及时收集并解决入园企业的痛点，这是相当积极的变化。
这也表明国有园区发展到今天，企业服务意识在稳步提升，开发管理能力也有了长足的进步。这个趋势如果能持续深化下去，城投园区将会拥有非常强的竞争力。
二、城区基建与园区开发并行，践行产城融合理念
在我国各个经开区、高新区当中，城投的任务远远不止于物业开发，更重要的是要做好城区的整体规划和基建实施。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！
这一连串的任务对城投提出的要求是复合性的，十分考验城投的产城规划视野和落地能力。
所以这些年在产业园领域内领先的国企们，基本都调整过业务定位，希望转型成为“城市运营商”，除了建设业务之外还同步探索商业运营、数字科技、数字化基建等新领域。
这些举措都是为了基于产城开发这个业务核心，向外扩展能力范围，构建更全面的产城综合开发能力模型。否则，动辄以平方公里计的片区开发项目，仅凭盖楼的能力是不足以高质量完成的。
这里面，中交在雄安新区开发的140万方大型产城项目——中交未来科创城，就是一个全面发展的典型案例。
在规划上，中交贯彻了产城融合的理念，通过开放、外向链接式的空间连结手法，将产业组团与居住组团通过生活配套与生态休闲轴线，有机地串联起来，整个项目呈现出强烈的整体感。
在运营管理上，中交通过全套数字化运营系统即时监控着园区的各类数据，能迅速响应企业或住户的需求。此外，中交还在片区内植入了无人驾驶接驳公交环线，提供极具特色的公共服务。
只有具备更高的视野、更全面的规划眼光和更精细化的运营意识，城投才能把开发区做得更有竞争力，并辐射到周边城区。城投的基建、产业发展与公共服务等多重目标，完全可以在单个项目中得到统一。
这几年，各地的招商工作不断陷入混战，“抢商”、“挖角”的情况层出不穷，这让很多中小城市感到十分被动。
好在今年中央大力出手整治，坚决叫停了内卷式招商。但同时，一些长期依赖奖补措施招商的地区，也面临着新的难题，即如何切实构建有效的招商能力的问题。
关于这一点，小明在过去的文章中聊过多次。一线城市资源充沛，可以放心大胆地布局新兴产业，但其他城市在招商上一定要有清醒的认知。
与其和发达城市争抢高精尖产业，不如与本土优势产业深度绑定，谋求传统产业转型升级带来的红利，尤其对于多数县域国有园区来说，这是更实际的策略。
所以在当下，各地国有园区蕞要紧的任务是回归原点，实事求是。尤其是在园区的定位方面，要做好系统的梳理工作。
比如前阵子，某县委在对县招商服务中心开展巡察时，就指出了部分园区项目的定位和运营决策不够科学，整体运营成效不理想的问题。
该县随后马上作出了整改，做法主要有两步。
头部步是重新盘清园区资产的家底，对品质不错的物业，重新开展调研和定位工作；对产品形态已经不符合当前需求的物业，抓紧做整改。
第二步是实事求是的调研本土产业发展现状，绘制存量园区地图与企业地图，审视园区招商方向。与本土产业毫无关联的定位，必须修正。
把这些前期工作做扎实了以后，就可以对存量园区开展有针对性的规划改造、增补配套，使存量资产更符合目标用户的需求，做好招商引资的承接准备。
而在招商方面，国有产业园区一定要善于借力，积极与地方招商公司以及周边城市的投推署、工信局合作，基于城市群产业链分工的逻辑，推动联合招商、区域共赢。
这种模式现在越来越多见了，像川渝两地早在2021年就启动了跨地域联合招商，合作内容十分丰富。
比如基于两地不同的优势产业，共同开展产业链招商，承接东部沿海发达地区的产业转移，形成具有显著梯度的产业分工布局。
又比如联手举办全球招商投资对接会，引进重要项目资源。两地会各自选取几个优势产业来打包做整合推介，以两地一体的亮相来强化资源体量和招商声量。
同时川渝也通过对自身开展产业梳理的契机，分析了两地产业链的薄弱、互补与缺失环节，进一步提升了招商的针对性和精准性。
即使在县域层面，这类跨区域合作也正在加速普及。比如山东省德州市的乐陵市、庆云县、宁津县之间，就达成了组团招商合作关系。
这三个地区地理位置相邻，已经形成了一定的产业分工关系。近年来为了面对来自高级别城市和地区的竞争，决定组团打造“县域经济高质量发展区域共同体”。
从2021年开始，宁乐庆三地就时常组团前往北京开展招商活动，主要目标是承接京津冀产业外溢。目前这片地区已经争取到了凯瑞英、光大、奥康达体育、荣程集团等企业进驻，在高校科研成果转化基地的引进上也收获颇丰。
这些案例也在告诉各地城投，在拼招商内功的时代下，国有园区一定要清醒认识自身资源禀赋，并踊跃争取合作的机会，借助产业链整体发展的力量，有针对性地解决园区发展的问题。
城投在做存量资产盘点和空间运营工作的时候，经常会面临资产盘点难、项目跟进难、招商针对性不足、运营精细化程度不足等老大难问题。
而现在，越来越多企业开始拥抱数字化技术，通过前沿技术来为各类资管工作进行全面提效。同时，企业内部也逐渐培养起了较强的数字化管理意识。
比如围绕土地资产的盘点，不少地方干部、城投领导都提到过，底数不清是盘活闲置工业用地的首要问题。
而数字化技术能够帮助城投快速盘查用地信息、建档建库；还能强化工信、发改等多部门的信息互通，让低效工业用地的监控与盘活工作更加精准。
又比如围绕资产的分级分类，工业用地在建库后城投就可以依托库中数据，对资产进行分级分类，按占地规模、企业数量、区位特征等进行划分。然后城投就可以围绕不同类别的工业用地，有针对性地制定盘活与招商方案。
还比如围绕招商创新，越来越多城投开始完善园区的招商工具，尤其是各种线上推广工具，如公众号、线上招商地图、数字化展厅等等，以拓展招商推介的渠道。
比如某市招商集团采用了线上智慧招商平台和大数据产业链分析系统等工具，还专门组建了团队来运营，招商管理工作有了明显的提效。
数字化工具还能够成为各类工业园区、产城项目的高效运营工具，弥补国有园区在运营上的短板，实现对招商与租约管理、物业服务、社区运营等环节的可视化监控。
目前已有不少头部园区平台公司全面禁用excel表格，转而要求各层级作工作汇报必须100%通过数字化工具进行数据导出和分析，严格基于实际数据来做业务决策。
今年中央对国有存量资产盘活工作的重视程度相当高，相关政策全年都在出台，对于低效工业用地的盘活，是各地城投的一项重点任务。
近年来，对于闲置工业厂房或是“批而未建”的工业地块，各地城投都在加速盘查摸排。
一些城市围绕这些低效用地积极引导企业进行转让、腾挪，然后再基于当地产业现状，重新开展了产业链招商，希望以此激活更多的存量厂房来满足新进企业需求。
比如江苏一些村镇，就将工业用地的腾笼换鸟工作推进得不错。
在当地许多村级工业园内，存续着许多村民租赁村集体土地创办的小微企业，主要从事传统制造业。
它们占用了大量低容积率的工业土地，但产出的经济效益却不高，且多数安全环保要求不达标，使得土地的利用效率较低。
为此，江苏各地实施三条腿走路的方法。
一是引导本土小微企业迁出，腾出产业空间；二是重新启动招商引资，寻找新一批优质企业进驻；三同步投资新建小微产业园，提高工业用地容积率，引导原迁出企业进驻园区办公。
这一系列的盘活动作，既提高了土地利用效率，又没有盲目清退传统产业，可谓一举多得。
在国企改革与公平竞争的大背景下，城投做产业园的业务逻辑亟待重塑。
而重塑的关键，就在于产业思维与运营意识的构建，以及对应的片区规划视野、开发管理水平、招商引资能力和数字化应用水平的升级，挑战还是很大的。
如果更多的城投能够做到这些方面的提升，那么对实现国有资产盘活、服务于国家战略等重要目标，必将大有助益。
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