东莞有效遏制厂房租金过快上涨趋势
东莞出台系列政策遏制厂房租金“炒作风”。图为黄江镇的138工业园。南方网全媒体记者 孙俊杰 摄
“要不是政府帮助，我们企业肯定倒闭了。”近日，东莞市大发鞋材有限公司的厂房合同到期，企业负责人赵先生及时通过黄江镇集体资产交易管理中心租得2600平方米的厂房。
2016年以来，“二手房东”在东莞掀起一股厂房“炒作风”，各镇街厂租经历了一轮快速增长期，到2018年下半年，全市各地厂租几乎全都翻了一番。
为有效遏制厂房“炒作风”，2018年末东莞市及时出台系列文件，对集体工业厂房、农村集体资产的租赁方式进行严格规范，坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为。据统计，2018年10月相关政策出台前，全市农村集体厂房租金平均交易价是14.49元/平方米，2019年至今厂房租金平均交易价降至14.39元/平方米，全市整体厂房租金水平上涨趋势已基本得到遏制。
为削弱“二手房东”的影响，目前已有部分镇街通过镇村统筹或引入社会资本等方式实施村组“三旧”改造项目，通过连片升级改造集体厂房物业及用地，提升集体物业质量和高端物业集约化水平，形成新的物业经营业态，促进村组经济提质增效。
随着东莞制造产业加快转型升级以及深圳产业外溢，东莞厂租进入增长模式。2018年临深某镇民营办走访了200多家中小企业，其中1/5表示“厂房租金过高”。该镇一社区粗略统计，社区厂房的租金价格由2016年的12—13元/平方米上升到18—23元/平方米。截至去年末，旧厂房出租价格维持在16—18元/平方米，新建的厂房出租价格在19—25元/平方米，部分厂房甚至达30元/平方米。
“2017年底到2018年，社区厂房租金经历了一波较为明显的上涨。”该社区党工委书记介绍，近年来虽然新建数十万平方米的厂房，但依然是供不应求，社区内的厂房都是满载。
实际上，自2016年以来，除临深一带外，东莞各镇街厂房均成为“抢手货”。厂租上涨的背后，活跃着一群把持厂房的“二手房东”，他们通过资本运作对某区域内的厂房实现垄断式占有，进而通过转租方式谋取巨额差价，以此成为凌驾于实体经济上的“食利阶层”。
在此之前，东莞工业厂房曾经历过一段与“二手房东”的蜜月期，在2010年前后，为了解决厂房空置率的问题，有不少大型厂房以低价交给“二手房东”运作，“二手房东”开始介入厂租，带来的物业公司运作分租模式让厂租价格稳步回升，恢复到金融危机之前的水平。
随着深圳企业的进驻和东莞本土新兴产业的发力，厂房租赁需求恢复，不少“二手房东”通过厂租差价获取较大利润。随着物业租赁中“利差”的变大，越来越多“二手房东”大量进驻东莞。
在长安镇深耕多年的企业主方先生告诉记者，2013年后，以乡情为纽带，大量深圳“二手房东”通过集资资本化进入东莞厂房租赁市场，以高出市场价厂租拿下经营权，并将市面上厂房掌握在手中，实现局部区域的市场垄断。他介绍，为了更快速地回本，在“二手房东”运作下，此前数十年形成的厂房房主与企业主直接交易的行规被颠覆，租金按照每年或者每三年涨8%—12%等不同幅度的固定收益模式，并可以优先获得租赁权。
“与两年前相比，现在租金涨了一倍，每月多了10万元，实在是承受不起。”湘元宇控股有限公司（下称“湘元宇”）负责人陈通勃告诉记者，由于承受不起深圳的高厂租，2016年9月在东莞黄江宝山社区找到合适的新厂房，从深圳搬到了黄江，仅仅两年后，企业再度陷入同样的困境。2016年，湘元宇在黄江的厂房租金是每月13元/平方米，比在深圳租用的低5元左右，但是现在该公司附近的厂房租金已涨到25元/平方米。
湘元宇属于细分领域中规模较大的企业，2018年营收总额超亿元，并且很多生产订单来不及做。即便如此，湘元宇也不敢再扩大规模。“我正在考虑将更多业务迁至湖南老家那边。”在湘元宇厂区一楼门口，一辆挂湖南牌照的货车正在装卸货物，陈通勃表示，当年在黄江没有找到合适场地，回湖南老家买了一块工业用地建了工厂，有100多名工人。现在每天会有货车往来湘粤两地运送原材料和制成品。
由于厂租快速上涨，不少企业在控制产能扩张，甚至部分制造企业迁至南亚、东南亚。
记者了解到，当年绝大多数东莞厂房的初始价格形成机制与资产平台紧密相连，价格高者得。对于厂房后续用途并未有太多限制，溢价成为厂房交易的主要目的。对于当地特色产业的扶持或者特定使用等未有明确规定，导致厂房在需求旺盛的情况下，为资本进入炒厂房提供了通道，而区域厂房指导价、厂房后续使用监管等配套政策的空白，“二手房东”依托专业的竞拍手段和雄厚的资本，使得很多厂房在进入市场后并未与制造企业相连。
这一现象引起东莞市委、市政府的关注。2018年11月，东莞市出台《关于进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》规定，集体工业厂房未经审查并在招标文件、租赁合同中注明的，承租方不得转租、分租。此后不到一个月，东莞市政府常务会议审议通过《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，进一步稳定工业厂房租赁市场秩序，切实减轻企业负担。
东莞市农村集体资产管理办公室（下称“东莞农资办”）表示，《关于加强我市农村集体厂房物业交易管理的指导意见》出台后，在交易实践过程中，各镇街集体资产交易中心已限制营业执照经营范围包含房产中介代理方面业务的公司报名竞投，从源头上防止二手房东进入集体厂房租赁市场。“随着新制度的出台，‘二手房东’所依托的物业管理公司禁止进入集体资产网上交易平台竞拍，从源头上切断‘二手房东’竞拍的路径。”2019年4月初，长安镇一位社区负责人告诉记者，随着新政的实施，竞拍者需要证明自己是实业从业者，增加了“二手房东”竞拍的难度。
一系列政策的出台有效打击“二手房东”现象，不少“二手房东”停止囤积厂房，纷纷进入观望阶段。“由于法规层面明确不能转租分租，现在‘二手房东’都在观看法规的落实力度。”长安镇一社区负责人说，目前社区的物业竞拍涨幅不大。
记者在长安镇调研中发现，随着《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》出台，通过集体资产网上交易平台招租的厂房价格出现回落，甚至出现厂房无人竞拍的情形。“此前只要网上出现出租的物业，一般都能溢价拍出，但自从去年底开始，部分厂房出现流拍和降价拍出的情况。”一长安镇社区工作人员介绍，“某社区一厂房到期后上平台，起初定价25元/平方米，无人问津后，几次调价以18元/平方米成交，比预期的价格低了不少”。
同时，此前受深圳产业转移影响较大的临深片区，厂租增长的势头也得到有效遏制。黄江镇农村集体资产管理办公室主任刘升强表示，今年以来，全镇范围内属于村组集体资产的厂房物业租金均有小幅下降。
“去年以来，政府及时出手遏制厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为，厂租增长的势头得到有效抑制。”东莞市大发鞋材有限公司负责人说，特别是今年以来，黄江镇各部门深入企业一线开展暖企服务活动，帮助企业解决生产经营和项目建设中遇到的问题，使营商环境进一步得到优化。
然而，由于“二手房东”仍把持着大量工业厂房，中小企业想扩大生产仍然困难重重。“今年以来厂租虽然没有继续上涨，但是仍维持在较高价位，对于企业来说依然不堪重负。”陈通勃说，按照计划，企业今年需增加一两万平方米的厂房才能满足生产需求，自去年“咬咬牙”以20元/平方米的高价租了1000平方米的厂房后，再也没敢扩大厂房面积。
在东莞，当前各镇街的村集体收入不少来源于物业租赁，随着相关政策出台，农村集体厂房租金相应下降。“全市集体厂房均通过集体资产交易平台阳光公开交易，政府出台政策限制‘二手房东’进入集体厂房租赁市场，与保持集体厂房租赁市场活力和维护村集体利益之间并无矛盾。”东莞农资办负责人表示，集体厂房通过集体资产交易平台接受来自全国各地符合条件的竞投人参与竞投，蕞终仍由市场定价。这一做法既符合市场经济原则，又通过政策和市场之间互为补充，促进集体经济持续健康发展。
“我们宁可每平方米少收1—2元，也更愿意租给实体经济企业。”黄江镇板湖村党支部书记何贵说，一旦厂房落入“二手房东”手里，就会分租给数家甚至数十家企业，许多企业无牌无证经营，监管难度较大，消防隐患更不容忽视。
何贵告诉记者，随着政府出台一系列措施遏制厂房“炒作风”，“二手房东”不再以抬高厂租的方式谋取巨额差价，转而通过“吃电价”“吃面积”和“收取各种名目管理费”等方式谋求自身利益，这让承租者苦不堪言。
“租一间1000平方米的厂房，线平方米。”李先生在东莞某地产经纪公司工作10多年，长期活跃在大朗以及黄江一带。他告诉记者，即使厂房租金不上涨，“二手房东”依然可以通过各种手段“大赚一笔”。
东莞农资办负责人直言，低端“二手房东”只追求降低成本、实现利润蕞大化，不重视安全、消防、环保等方面的配套设施建设，对转租分租出去的物业往往抱着“甩手掌柜”的心态，对承租人经营的状况不闻不问。
记者从多个镇街采访获悉，厂房分租已成为当地主要安全管理难点，一个厂房内聚集数家甚至数十家企业，许多企业无牌无证经营，监管难度较大，消防隐患不容忽视。不少镇曾采取打击分租行动，但由于没有法律和法规的支撑，只能以坚持工商登记、环保等名义查处，未能在源头上禁止分租，收效不大。
为坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为，逐步稳定工业厂房租售秩序，东莞已全面完成农村集体资产交易平台建设，使集体产权工业厂房竞拍变得更加透明和规范；为符合产业政策的优质企业开设优先租赁集体厂房物业的绿色通道，促进集体资产持续提质增效。同时，通过建立警示名单制度，降低有不良记录的企业和个人参与集体厂房租赁市场可能性，并开展涉黑涉恶专项打击，遏制违约违规转租分租过程中的恶意操纵、敲诈勒索以及包庇纵容等犯罪行为，进一步维护农村基层和谐稳定。
一直以来，农村集体土地都是珠三角工业发展蕞为重要的要素资源，集体用地属性一定程度上也平抑了实体经济成本。为此，东莞出台的相关文件鼓励通过财政直投、镇村联合改造、村组集体自行改造、引入社会资本等多种方式，改造镇村厂房物业，鼓励有条件的镇（街道）统筹村组集体厂房物业，通过财政直投或引入战略合作伙伴的方式，对统筹的物业进行修缮改造、优化配套服务后重新推出市场。
“由于东莞市农村集体经济组织基本已无新增建设用地，‘三旧’改造成为今后物业发展的新方向。”东莞农资办负责人表示，目前已有部分镇街通过镇村统筹或引入社会资本等方式实施村组“三旧”改造项目，通过连片升级改造集体厂房物业及用地，提升集体物业质量和高端物业集约化水平，形成新的物业经营业态，促进村组经济提质增效。
“工业厂房不是用来炒的，是拿来用的。”广东省委党校教授陈鸿宇告诉记者，他曾对东莞市的工业厂房问题进行调研，发现“二手房东”广泛存在于东莞的厂房租赁行业中。不少厂房经过“二手房东”改造实现功能提升，并符合当前的管理政策，但也存在片面追求经济利益的行为，增加了实体经济运作的成本。
陈鸿宇说，东莞市制造产业正在经历新一轮转型升级，尤其是深圳创新发展效益的辐射产生强烈的厂房需求，这些需求成为支撑厂租上涨的动力。在此过程中，随着环保、安全等管理要求的不断强化，优质厂房的供给存在较大缺口，为厂房租金上涨提供了基础。
“合理的涨幅有助于提升厂房供给的健康度，可以让资本参与厂房功能的提升和服务配套的完善。但涨幅过大，势必会对成本敏感的制造企业产生负面影响。”陈鸿宇坦言，面对工业厂房价格高涨的情况，既要对“二手房东”进行规范，还需政府从厂房的供给层面做更多的实事，通过提升工业地产的供给能力来抵消厂房价格过快增长的态势。
陈鸿宇建议，政府可以借鉴楼市的调控措施，根据实际情况对某一区域内的厂租提供市场指导价，在保证“二手房东”合理投资回报率的情况下，杜绝大肆炒作现象。同时，政府要引导大型合法“二手房东”的发展，在提升厂房环保、安全设施的基础上，在整体开发运营的基础上形成产业集群，让企业和物业业主都能获得合理发展空间。
面对工业厂房涨价的难题，陈鸿宇认为，东莞可以引入社会资本进入工业地产共同开发，提升厂房供给能力，为中小企业提供价格合适的厂房，扶持企业发展。他进一步指出，东莞土地开发强度较大，不太适合学习苏州统一规划、统一建设的工业厂房模式，可以在尊重历史的基础上，通过出台新的政策引导旧厂房升级和改造，“尤其是大量村级工业园，厂房建设时间长、利用率较低，可以重新开放，增加市场供给，这样不仅盘活资源，也能提升厂房的供给”。
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