广州这类土地买卖存风险律师提示：接盘者或人财两空
由于历史原因，广州市从化温泉高尔夫三区的部分业主手上，还持有不少通过出让方式取得的国有土地，不少人业主从1992年到现在都没有完成房屋的建造，仍然是地皮一块，其单个证件的地块面积在5、6百平方米、可用建筑面积在100平方米左右。
数十年过去了，这些土地升值不少，究竟是建造房屋还是转让地块，成了很多业主的选择。
但在这些房屋和土地转让的过程中，一些业主却不知不觉地掉进了违法买卖土地和房屋的陷阱，严重者或已涉嫌刑事犯罪，接盘者或面临人财两空的尴尬境地。
这里面涉及到一个专业的土地政策问题：那就是私人手上持有的、权力性质为“出让”的国有土地是否可以转让？
答案是：可以转让。但是，根据《房地产管理法》第38条、第39条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条之规定，此类国有土地转让须满足以下特别要件：
（2）按照出让合同约定进行投资开发；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
而在实际操作中，在2001年至2018年期间，从化温泉高尔夫三区至少有18宗土地的业主直接将“地皮”转让给了第三方受让人。此后，这些土地又进行了多次类似的转让。
由于三区的出让地块，最初都是直接出让给个人建造住宅使用，因此“地皮”的交易，显然违反了“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上”的规定，涉嫌违法炒卖地皮，这是法规中禁止的行为。
国家将住宅用地出让给个人或者公司进行房地产开发，不是让你囤积炒地的，而是希望被建造成房子用来解决人们的住房问题，让土地资源被最大化的利用起来，不做房屋的建造，直接拿来在市面上炒来炒去的行为，就是在破坏《房地产管理法》的核心要义。
很多人都心存侥幸，为了避税，往往会通过签订阴阳合同等方式，来瞒报实际成交价格以逃避土地的增值税等税款的缴纳。
实际上这也涉嫌违法。从化市温泉高尔夫三区的不少地块、房屋的交易就采取了这一手段进行避税，以2018年的实际成交价格来看，三区的地块大约在250万左右一块。而在实际的报税单上，中介机构协助购买地皮的买主，填报的成交价在50万元左右。三区的房屋价格，参照一墙之隔的富力泉天下的联排别墅，价格在1.2万元左右，而三区的独栋合同价格才6000元左右。
地皮的交易价格与1992年业主从开发商手里购买时价格相当；房屋的价格还不到周边同类物业的一半。
由于卖方大多采取实收的方式进行交易，最后偷税漏税的责任都落到了买主和中介的头上。
多年来，三区的地皮、房屋已经数次易手，从业主到公司，从公司转公司，此间的低价保税的操作，也伴随着每一次交易。有人做过统计，三区的地皮和房屋交易计算下来，其间偷逃的税款或超过千万元。
在上述18宗地皮和9栋房屋的交易中，凯丰酒店、广州景泉房地产开发有限公司、凯群商务服务有限公司、永浩房地产开发有限公司等企业先后浮出水面，这些公司都存在做低成交价，以逃避税费的嫌疑。其中，所有交易的18宗地皮和9栋房屋，最后的接盘者都是永浩房地产开发有限公司，从理论上来说，该公司涉嫌偷逃的税费金额最大。
一般来说，房屋或地皮交易中最有违法动机的主体是买主和中介。买主为了省钱，中介为了赚取中介费，都会铤而走险。
在从化温泉三区的交易中，参与交易的中介机构有广州市佳林房地产中介有限公司温泉富力分公司，从化市房屋置换有限公司。其中佳林地产中介的法人为钟松南，另一个股东黄浩良，曾经在房管部门工作。
前文所述的房屋和地皮违法交易，偷税漏税的行为，理论上讲，没有相关部门的相关工作人员配合是难以实现的。比如从化区房产交易登记中心、从化区税务评估部门、从化区国土档案部门等相关人员都有嫌疑。
以地皮的交易来说，国土部门进行审查时，如果发现是违法炒卖土地，就应该制止的，结果却放任交易。
甚至在三区一块地皮的交易过程中，出现了活人冒充逝者制作假证件进行房屋交易的行为，此间的漏洞如果没有公证处、没有房产交易中心工作人员的配合是难以实现的。有关部门应该查一查这种弄虚作假的行为，以及职能部门相关工作人员涉嫌渎职犯罪的行为。
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