房奴招商：为何房价暴涨的城市工业用地和写字楼都这么便宜
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本文的实证研究表明，在控制其他因素的情况下，越依赖土地财政的城市，以及通过低价出让工业用地进行招商引资力度越强的城市，居住用地供给的受限程度越高，居住用地价格上涨的压力也越大。
在我国当前的分税制财政体制下，地方政府面临着财政和政绩的双重压力。我国目前实行地方政府垄断的土地出让制度，许多受土地财政理念主导的地方政府通过一些方式抬高土地出让价格(例如实施饿地政策)，以弥补预算内收入的不足，缓解财政压力，但是却可能会推动居住用地价格和住宅价格的上涨。更进一步，为了在招商引资中占据优势，许多地方政府压低工业用地价格，抬高居住用地价格以弥补机会成本。
在中国特殊的土地出让制度下，地方政府拥有土地供应一级市场的垄断权，土地供给不足在很大程度上是地方政府行为作用的结果。近几年来，在我国许多城市中盛行的“土地财政”现象，在一定程度上代表了地方政府的供地理念。
在这种理念下，地方政府限制居住用地的供给量，从而抬高居住用地价格，是当前房价居高不下的主因之一。简单的数据分析表明，近年来全国供地计划完成水平持续不高，2003～2008年全国居住用地出让面积年均增长率仅为5%，而出让价格年均增长率却达到了14.7%2。在地方政府“土地财政”理念的主导下，居住用地供给疲软，地价趋于上涨。
“以地生财”和“饿地”政策推动了居住用地和住宅价格的上涨
当前财政分权体制下的地方政府，普遍面临着财政收入来源狭窄的压力，“以地生财”成为地方政府纷纷采取的一种缓急之策。同时，地方政府还通过“饿地”政策使得开发商和购房者形成了对未来土地供给紧缩的预期，推动了地价和房价的上涨。
分税制改革后，中央共享了作为地方政府主要财政收入来源的税收收入，地方的财权被上收的同时，财政支出责任不仅没有相应减少，反而有所增加。这种财权与事权的不对等使得地方政府面临着较大的财政压力，于是增强了地方政府借助于预算外收入补充财政的动机，尤其是归地方所有的土地出让收入。
2001～2008年，全国土地出让金增长了近7倍，年均增长42%，土地出让收入已成为地方政府补充财政的“摄取之手”。近两年来，居住用地出让价格在一些城市出现“井喷”，“地王”接踵而至(例如2010年3月份在北京就出现了一日之内诞生三个“地王”的景象)。
在这其中蕞大受益者就是地方政府，2003～2008年全国35个大中城市土地出让成交价款(土地出让金)与地方财政预算内收入的平均比值达到了54%。以北京为例，2003～2008年土地出让金与地方财政预算内收入的比值将近40%，土地出让金年均增长率高达56%。地方政府确实通过卖地获得了不菲的收入。
在经济利益的驱使下，地方政府甚至通过“饿地”政策来抬高地价。从土地资源的角度来看，我国目前的土地中绝大部分是农用地，由于严格的耕地保护制度以及土地城乡二元结构，强化了我国建设用地的稀缺性，这些都已经在一定程度上导致了当前的供给不足。
地方政府更是通过限制土地出让量使土地市场处于“饥饿”状态，导致土地市场供需失衡和价格快速上升，这种效果又通过开发商和购房者对未来土地供给仍将紧缩的心理预期被进一步放大。
这样一来，地方政府就能够通过出让同样数量的土地(通常受到土地利用总体规划和“建设用地指标”的限制)获得更多收入，同时也带动周边的房地产市场。简单的数据分析表明，地方政府的确缺乏增加土地供给的动机——以2009年为例，北京、上海和天津等国内主要大城市的土地供应计划完成率都不足60%。地方政府“以地生财”的理念和“饿地”政策推动了地价和房价的上涨。
“招商引资”进一步强化地方政府抬高居住用地价格的动机
地方政府的目标并非单纯是高价卖地，其对于工业用地和居住用地的策略存在很大差异。地方政府往往会通过“低价出让工业用地，高价出让居住用地”的供地策略实现其利益蕞大化，这种供地策略进一步强化了地方政府抬高居住用地价格的动机。
从地方经济发展的角度，地方政府需要高价出让居住用地弥补工业用地出让的机会成本。首先，地方政府除了面临财政上的压力外，还面临着发展当地经济的压力。不同城市间资本接近充分流动，地方政府需要在地区间的资本竞争中赢得引资的机会为其创造GDP和政绩。
工业用地的出让尽管在短期内无法带来大量的土地出让金，但在长期却能够创造较为稳定的税收收入，这也是地方政府乐于见到的。因此，工业用地市场可以近似被看作是一个“买方市场”，地方政府是价格接受者(Pricetaker)，其在进行工业用地出让时会不惜开出“低地价”甚至“零地价”的优惠条件，这无疑降低了地方的土地出让金收入，是一笔巨大的机会成本。
在居住用地市场和商品住宅市场中，住房需求相对强劲，且刚性较大。这样，地方政府就比较容易操纵居住用地价格(近似是价格制定者，Pricemaker)，开发商也比较容易将高额的土地成本转嫁给购房者。
同时，由于目前我国还没有实施针对住宅的房地产税，居住用地(以及在上面建设的住宅)并不能在长期为地方政府带来税收收入，而只能在“卖地”这个环节上创造出让金收入。因此，地方政府就倾向于以“高价出让居住用地”来弥补“低价出让工业用地”的机会成本。
上述地方政府策略所造成的结果是，一方面在土地出让总量受到限制的情况下，优先出让工业用地在很大程度上挤压了居住用地出让的空间；另一方面，大量的工业用地低价出让可能对地方经济发展和地方官员晋升做出了贡献，却将财政上的压力转移到了居住用地市场。这些都进一步强化了地方政府抬高居住用地价格的动机。
部分资料来源：郑思齐，师展，“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析，广东社会科学.2011年02期
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